Czy warto kupować niedokończone – aspekty ekonomiczne i prawne?
W okresach kryzysu na rynku pojawia się wiele niedokończonych przedmiotów. Istnieje wiele powodów, dla których ludziom brakuje pieniędzy na dokończenie budowy domu: brak możliwości spłaty kredytu zaciągniętego na budowę domu (z powodu utraty pracy lub spadku zarobków); wyjście poza wcześniej zaplanowany budżet na budowę domu (ze względu na wzrost kosztów materiałów budowlanych i samej pracy); lub podczas budowy przyszły właściciel domu napotkał nierozwiązywalne trudności z podłączeniem domu do komunikacji lub uruchomieniem domu. Efektem tego wszystkiego jest sprzedaż budynków. Ale czy warto kupować niedokończone, rozważymy tę kwestię z kilku perspektyw.
Jeśli wcześniej, w takiej sytuacji, właściciel nieukończonego budynku mógł zmarnować plac budowy i czekać latami na „lepsze czasy”, w obecnej sytuacji, przy wprowadzeniu kalkulacji podatku na podstawie wartości katastralnej gruntu, opóźnienie budowa domu może drogo kosztować jego właściciela. Zgodnie z nowymi przepisami będziesz musiał zapłacić podatek za niedokończony dom.
Kiedy zakup niedokończonej nieruchomości można uznać za opłacalny zakup?
Eksperci rynku pozamiejskiego uważają, że kupno niedokończonej nieruchomości może być opłacalnym zakupem , jeśli podejdziesz do tego ostrożnie i konsekwentnie.
Na początek zdefiniujmy, co jest niedokończone? Niedokończony to pojęcie bardzo szerokie, np. budynek na dowolnym etapie jego budowy: fundament pod przyszły dom, wznoszone mury (tzw. skrzynka domu) lub dom z poprowadzoną przez niego komunikacją, już gotowy do ostateczne wykończenie.
Jaka jest możliwa korzyść przy zakupie, jeśli dom nie jest ukończony? Może się zdarzyć, że kwota za zakup niedokończonych budynków i za dokończenie budowy będzie o 20-30 proc. niższa niż koszt podobnych budynków w okolicy.
Niewątpliwą zaletą kupna niedokończonego domu może być fakt, że działka z nim znajduje się w atrakcyjnym dla kupującego miejscu - w malowniczej okolicy, niedaleko od pracy lub w gęsto zaludnionej prestiżowej lub historycznej okolicy.
Przewaga nad zakupem gotowego domu polega na tym, że nowy właściciel, jeśli dom nie jest ukończony, może lepiej widzieć „wypychanie” i ewentualne wady, na przykład źle ułożona izolacja lub nieszczelne szwy, a także wykończyć dom dla siebie: zmień układ, zwiększ lub zmniejsz otwory okienne lub drzwiowe, przenieś gniazdka elektryczne lub wybierz wykończenie wnętrz.
Ogromną wadą niedokończonej konstrukcji może być naruszenie technologii budowlanych . Dom mógł zacząć pękać lub nie wykonano hydroizolacji oddzielającej fundament od ścian.
Na co należy zwrócić uwagę z prawnego punktu widzenia
Należy zauważyć, że decyzja o zakupie niedokończonego domu jest podyktowana nie tylko względami ekonomicznymi. Nie zapomnij o prawnej stronie problemu.
1. Kto jest właścicielem
Pierwszą rzeczą, którą musisz się upewnić, jest to, że sprzedawca naprawdę jest właścicielem witryny i niedokończonego budynku lub prawnym przedstawicielem właściciela. Dowiedz się, że ziemia jest własnością, a nie dzierżawiona, a ziemia przeszła proces demarkacji.
2. Czy budowa jest dozwolona na stronie?
Drugim jest ustalenie zasadności rozpoczęcia budowy. Grunt musi mieć status „pod budownictwo mieszkaniowe”. Status gruntu „budownictwo wiejskie” nie pozwoli na budowę struktury kapitałowej na tym terenie.
Grunt nie powinien mieć uciążliwych okoliczności, na przykład nie powinien być zastawem w banku. Należy również zapytać o perspektywy rozwoju tego terytorium: czy planowane jest przejście przez lub w pobliżu autostrady, budowa wielopiętrowych kompleksów mieszkalnych lub fabryk. Informacje te można uzyskać od lokalnego komitetu ds. gruntów.
Sprzedający musi posiadać pozwolenie na budowę. Obecność pozwolenia ułatwi wprowadzenie domu do eksploatacji. W przeciwnym razie przyszły właściciel niezależnie przekaże wszystkie instancje licencjonowania. I dobrze, jeśli nie musisz negocjować uprawnień z mocą wsteczną.
Aby uniknąć przekazywania nowemu właścicielowi dokumentów dotyczących państwowej rejestracji trwającej budowy, dawni właściciele często sprzedają swój niedokończony budynek jako działkę wraz z materiałami budowlanymi. Jednak w tym przypadku do sporządzenia umowy sprzedaży konieczne będzie dostarczenie faktur i czeków potwierdzających pochodzenie materiałów.
3. Zgodność budynku z przepisami budowlanymi
Trzeci etap to sprawdzenie zgodności niedokończonego budynku z przepisami prawa budowlanego.
Może to zrobić specjalista, który ma wykształcenie budowlane lub architektoniczne i potrafi ocenić jakość wykonania domu. Pożądane jest, aby niedokończone stoisko trwało nie dłużej niż dwa lub trzy lata. Należy zadbać o to, aby technologie nie zostały rażąco naruszone podczas budowy, a eliminacja niedociągnięć jest możliwa i nie wymaga ogromnych kosztów finansowych. Najważniejsze, że zniszczenie nie dochodzi do punktu, w którym konieczne jest wyburzenie niedokończonego budynku i budowanie od nowa.
4. Prawidłowe podłączenie mediów
Czwarty etap to sprawdzenie legalności podłączenia do mediów (prąd, gaz, woda, kanalizacja). Właściciel musi posiadać umowy i płatności potwierdzające pełną opłatę za połączenie. Jeśli nie ma jeszcze podłączenia, a jest to dopiero w planach, to należy zapytać o możliwości podłączenia, np. o dostępność prądu, a także o termin i koszt podłączenia domu.
Przydatne wideo
Zwracanie uwagi na drobiazgi
Jeśli więc kupujący wcześniej sprawdził stan budynku i doprecyzował aspekty prawne, nabycie niedokończonego budynku będzie opłacalne. Warto jednak stracić z oczu kilka szczegółów, a nowy właściciel sam odnajdzie się w roli sprzedawcy problematycznego niedokończonego budynku.
