Чи варто купувати недобуд – економічні та юридичні аспекти
У період криз на ринку з'являється багато недобудованих об'єктів. Причин того, що людям не вистачає грошей на добудову будинку, безліч: неможливість виплачувати кредит, взятий на будівництво будинку (через втрату роботи або зниження рівня заробітку); вихід за межі запланованого раніше бюджету на будівництво будинку (через подорожчання будівельних матеріалів та самої роботи); або в ході будівництва майбутній домовласник зіткнувся з нерозв'язними для нього складнощами підключення будинку до комунікацій або здачі будинку в експлуатацію. Результатом цього стає продаж будівлі. Але чи варто купувати недобудову, розглянемо це питання з кількох сторін.
Якщо раніше в такій ситуації господар недобудови міг законсервувати будівництво та чекати на «найкращі часи» роками, у нинішній ситуації, із запровадженням обчислення податку за кадастровою вартістю землі, затримка з будівництвом будинку може дорого коштувати його господареві. За новими правилами доведеться сплачувати податок і за недобудований будинок.
Коли покупка недобудови може вважатися вигідним придбанням
Експерти заміського ринку вважають: купівля недобудови може бути вигідним придбанням , якщо підійти до цього обережно та послідовно.
Спочатку визначимося, що таке недобуд? Недобуд - дуже широке поняття, наприклад, будинок на будь-якому етапі його будівництва: фундамент під майбутній будинок, зведені стіни (так звана коробка будинку) або будинок з розведеними по ньому комунікаціями, вже готовий під чистове оздоблення.
У чому можлива вигода при покупці, якщо будинок недобудований? Вона може бути в тому випадку, якщо сума на купівлю недобудови і на завершення будівництва буде відсотків на 20–30 нижче за вартість аналогічних будівель у цьому районі.
Безперечним плюсом купити недобудований будинок може бути і те, що земля з ним розташована в привабливому для покупця місці - в мальовничому районі, недалеко від роботи або в заселеному престижному або історичному районі.
Перевага перед покупкою готового будинку в тому, що новий господар, якщо будинок не добудований, може краще розглянути «начинку» і можливі огріхи, наприклад, погано покладено утеплювач або не замуровано шви, а також доробити будинок під себе: поміняти планування, збільшити або зменшити віконні або дверні отвори, перенести електричні розетки або вибрати внутрішнє оздоблення.
Величезним мінусом недобудови може бути порушення технологій будівництва . Будинок міг почати тріскатись або гідроізоляція, що відокремлює фундамент від стін, не була покладена.
На що треба звертати увагу з юридичної точки зору
Слід зазначити, що рішення придбати недобудований будинок ґрунтується не лише на економічних міркуваннях. Не варто забувати про правовий бік питання.
1. Хто власник
Перше, у чому обов'язково треба переконатися, – продавець справді є власником ділянки та недобудови чи законним представником власника. З'ясувати, що земля перебуває саме у власності, а не в оренді та земельна ділянка пройшла процес розмежування.
2. Чи дозволено будівництво на ділянці
Друге – з'ясувати легітимність початку будівництва. Земля повинна мати статус "під житлове будівництво". Статус землі «дачне будівництво» не дозволить звести на ділянці капітальну будову.
Земля повинна мати обтяжуючих обставин, наприклад, має бути заставою у банку. Також слід поцікавитися про перспективи розвитку даної території: чи не передбачається проходження дільницею або поблизу нього автомобільних трас, спорудження багатоповерхових житлових комплексів чи заводів. Цю інформацію можна дізнатись у місцевому земельному комітеті.
Продавець повинен мати дозвіл на будівництво. Наявність дозволу полегшить введення будинку в експлуатацію. В іншому випадку майбутній господар самостійно проходитиме усі дозвільні інстанції. І добре, якщо не доведеться домовлятися про дозволи заднім числом.
Щоб уникнути надання новому власнику документів про державну реєстрацію незавершеного будівництва, колишні власники найчастіше продають свою недобудову як земельну ділянку з будматеріалами. Однак у цьому випадку для оформлення договору купівлі-продажу необхідно надати накладні та чеки, що підтверджують походження матеріалів.
3. Відповідність будівництва будівельним нормам
Третій етап – перевірка відповідності недобудови будівельним законам.
Це може зробити фахівець, який має будівельну або архітектурну освіту та здатний оцінити якість будівництва будинку. Бажано, щоб недобуд стояв не більше двох-трьох років. Потрібно переконатися, що при будівництві не були грубо порушені технології, а усунення недоліків можливе і не вимагає великих фінансових витрат. Головне, щоб руйнування не досягли того моменту, коли треба зносити недобудову та будувати заново.
4. Правильність підключення інженерних комунікацій
Четвертий етап – перевірка законності підключення до інженерних комунікацій (електрика, газ, вода, каналізація). У власника на руках мають бути договори та платіжки, що підтверджують повну оплату підключення. Якщо підключення поки немає і воно тільки в планах, слід поцікавитися про можливості підключення, наприклад, про наявність потужності, а також про терміни і вартість підключення будинку.
Корисне відео
Звертаємо увагу на дрібниці
Таким чином, якщо покупець заздалегідь перевірив стан будівництва та уточнив правові аспекти, придбання недобудови буде вигідним. Але варто згаяти пару деталей, і новий власник сам опиниться в ролі продавця проблемного недобудови.
