Co musisz wiedzieć o kupnie nieruchomości, żeby nie było problemów
Zakup własnego domu nie jest tak częstą „procedurą”, dlatego należy podejść do niego z całą odpowiedzialnością, aby nie wpaść w sztuczki oszustów, a po prostu uniknąć ewentualnych „pułapek”. O to, co musisz wiedzieć o zakupie nieruchomości, zapytaliśmy specjalistów firmy „Etazhi”, która świadczy pełen zakres usług związanych z zakupem i wynajmem lokali mieszkalnych i komercyjnych.
Nie zapomnij zacząć od początku - ustalaj priorytety
Każdy ma inne cele. Jednych kupujących bardziej interesują ceny nieruchomości, innych ich lokalizacja, a jeszcze innych możliwość zakupu na raty. Przede wszystkim musisz sobie wyjaśnić „co i gdzie chcę”. Wtedy będzie już jasne, „co mogę zrobić” – czyli „ile jestem gotów zapłacić”, „od razu całą kwotę, czy potrzebny jest plan ratalny i na jak długo”. I dopiero wtedy można zdecydować o kierunku poszukiwań opcji, a także stanie się jasne, czy trzeba iść na kompromisy – jeśli chodzi o odpowiednią powierzchnię lub układ mieszkań, szukać ofert na rynku pierwotnym lub wtórnym, czy też budować. dom od podstaw.
Wspólne metody zakupu
Istnieje wiele opcji płatności przy zakupie nieruchomości, ale w rzeczywistości wszystkie sprowadzają się do trzech głównych:
- Płatność gotówką .
Najprostszy i najszybszy sposób na czas, jeśli pieniądze na zakup lub budowę zostały z góry odłożone. Przy zakupie gotowego mieszkania głównym problemem jest prawidłowe przekazanie pieniędzy „z ręki do ręki” - tak, aby pieniądze od sprzedawcy nie pojawiły się, zanim kupujący otrzyma dokumenty dotyczące własności. Z kolei sprzedającego interesuje coś przeciwnego. Dlatego stosuje się tutaj kilka opcji - od przelewania środków za pośrednictwem notariusza, po umieszczanie pieniędzy w komórce bankowej, z której sprzedawca może je pobrać tylko wtedy, gdy ma dokumenty dotyczące ponownej rejestracji nieruchomości.
Jeśli budowany jest dom, zwykle pieniądze są wydawane stopniowo - najpierw część kwoty na fundament, potem na ściany, na dach, na wykończenie ... Ale podczas wahań na rynku koronawirusa ten schemat tymczasowo przegrał jego znaczenie - przynajmniej pod względem kosztów materiałów. Oznacza to, że cena wszystkiego i wszystkiego stale rośnie, co oznacza, że jedynym sposobem, aby jakoś ustalić ceny, jest wybór „szybkiej” technologii budowy i, jeśli to możliwe, natychmiastowy zakup wszystkich materiałów, aby dom był gotowy w ciągu 3-4 miesięcy.
- Kredyt hipoteczny .
W rzeczywistości jest to pożyczka, ale na niskie oprocentowanie i na długi okres – od 3 do 25 lat. Kupujący będzie zobowiązany do dokonania pierwszej wpłaty w wysokości 10-50% całkowitej kwoty, a reszta zostanie doliczona przez bank. Jaka będzie nadpłata za cały okres, zależy od warunków kredytu hipotecznego i wysokości pierwszej raty.
Musisz również zrozumieć, że zabezpieczeniem jest tutaj zakupiona nieruchomość. Jeśli ubiegasz się o kredyt hipoteczny na budowę domu od podstaw, bank będzie wymagał od Ciebie wyboru „szybkiej” technologii budowy i koniecznie zleci wykonanie prac profesjonalnej firmie budowlanej, która sporządzi umowę i udzieli gwarancji na wykonanie prac .
- Plan ratalny .
W przeciwieństwie do kredytu hipotecznego, plan ratalny wystawiany jest na okres do 3 lat. Po drugie, plan ratalny jest częściej wystawiany nie przez bank, ale bezpośrednio przez firmę budowlaną. Zwykle ta opcja jest wykorzystywana przy budowie kamienicy z apartamentami lub osiedla domków - plan ratalny jest obliczany tak, aby był spłacany przed zakończeniem wszystkich prac.
Jeśli zakup nieruchomości planowany jest na rynku wtórnym, wówczas plan ratalny zamienia się w zwykły kredyt konsumpcyjny.
Uwaga! Również przy ocenie swoich możliwości finansowych należy mieć na uwadze, że pieniądze często pozostawiają więcej niż planowano. Zwłaszcza jeśli w planach jest pożyczka lub kredyt hipoteczny, musisz być na to przygotowany.
Algorytm kupowania nieruchomości krok po kroku
Zawsze są niuanse, ale generalnie kupowanie nieruchomości odbywa się w następujący sposób:
- Określamy wymagane parametry .
Lokalizacja, wielkość i układ należy również rozważyć „z rezerwą na przyszłość” - jeśli teraz wystarczy jedno lub dwa pokoje, to na przykład po urodzeniu dzieci priorytety ulegną zmianie.
- Porównujemy co i gdzie można kupić .
Porównywanie cen nieruchomości. Jeśli na przykład teraz są pieniądze na zakup mieszkania w centrum, ale z minimalną powierzchnią, zastanów się, czy jest konieczne i możliwe wzięcie kredytu hipotecznego, ale uzyskaj lepsze warunki. Lub odwrotnie - rozważ opcje z dala od centrum. W niektórych przypadkach obliczenia mogą wykazać, że lepiej jest wziąć mieszkanie na obrzeżach lub poza miastem, plus kupić samochód - dostajemy dodatkowe 20-30 minut podróży, ale ostatecznie okazuje się, że życie będzie być tańsze i wygodniejsze.
- Wybierz formę płatności .
Tutaj każdy sam decyduje. Dobrze, gdy masz już całą niezbędną kwotę - nie musisz przepłacać. Jeśli zgromadziłeś tylko część, ale potrzebujesz własnego mieszkania już teraz, to porównujemy oferty kredytów hipotecznych i ratalnych.
- Poszukujemy odpowiednich opcji .
Jeśli jest czas, to sami wybieramy opcje. W przeciwnym razie lepiej skontaktować się z pośrednikiem w handlu nieruchomościami - zapisz swoje życzenia specjaliście, a wtedy będziesz musiał zbadać tylko najbardziej odpowiednie opcje.
- Studiujemy to, co lubimy .
Cena nieruchomości jest taka, że większość z nas kupuje dom tylko 1-2 razy w życiu, dlatego zdecydowanie zaleca się poświęcenie wystarczającej ilości czasu na zapoznanie się z opcjami, które lubisz. Banalne porównanie cen i lokalizacji na mapie to tylko wstępny etap. Następnie musisz bezpośrednio ocenić stan zewnętrzny domu, otaczającą go infrastrukturę oraz sytuację przestępczości w okolicy. Możesz dowiedzieć się od sąsiadów, jak często można tu przeprowadzać naprawy, czy śmieci są regularnie wywożone i warto przyjrzeć się bliżej samym mieszkańcom.
Szczególnie uważnie należy przeanalizować opcje o koszcie znacznie poniżej średniej - oczywiście zdarza się, że właściciel pilnie potrzebuje pieniędzy, ale częściej niska cena sygnalizuje obecność jakichkolwiek problemów.
- Handlujemy .
Bardzo rzadko zdarzają się przypadki, gdy sprzedawcy nieruchomości natychmiast ogłaszają ostateczną cenę. Po pierwsze, mogą mieć nadzieję na więcej, a po drugie, często zaciągają kredyt na możliwość targowania się. Jeśli najpierw przestudiujesz sytuację na rynku, a także dokładnie przeanalizujesz proponowaną obudowę (stan techniczny, konieczność wymiany komunikacji), wtedy rozsądnie się targujemy.
- Zawarcie umowy .
Zmiana własności nieruchomości rozpoczyna się wraz z zawarciem umowy sprzedaży. Następnie składane są dokumenty do rejestracji - zwykle odbywa się to za pośrednictwem MFC. A ostatni etap to procedura przyjęcia i przekazania nieruchomości. Dokonujemy ostatecznej kontroli zakupionej obudowy i podpisujemy akt odbioru i przekazania.
Co musisz sprawdzić przy zakupie nieruchomości do odsprzedaży
Rynek wtórny jest atrakcyjny, ponieważ z wielu powodów cena nieruchomości może być znacznie niższa. To banalne zniszczenie budynku, przestarzały układ lub niefortunna lokalizacja. Ale dodatkowo oszuści często zwabiają kupujących niską ceną. Jeśli pracujesz z doświadczonym pośrednikiem w handlu nieruchomościami, to on zajmie się wszystkimi kontrolami, a w przypadku niezależnego wyszukiwania opcji, musisz zwrócić uwagę na szereg punktów, które należy dwukrotnie sprawdzić i wziąć pod uwagę przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości:
- Sprzedający musi być prawdziwym właścicielem lub posiadać ważne pełnomocnictwo .
Oznacza to, że sprawdzamy, jak nieruchomość trafiła do sprzedawcy. Może to być umowa sprzedaży, dokumenty dziedziczenia, darowizny lub inne podobne dokumenty, które wyraźnie potwierdzają własność.
W przypadku pełnomocnictwa sprawdzamy, czy nie wygasło (albo wskazane w pełnomocnictwie, albo rok liczy się od daty jego wystawienia). Nawet jeśli wszystko jest w porządku z pełnomocnictwem, spotkaj się z właścicielem, aby upewnić się, że nie jest on przeciwny sprzedaży swojej nieruchomości.
- Przyglądamy się właścicielowi .
Nawet jeśli właściciel jest pełnoprawnym właścicielem nieruchomości, ale jednocześnie cierpi na uzależnienie od alkoholu/narkotyków, a nawet łagodne zaburzenia psychiczne, może to być powodem, dla którego jego bliscy później zakwestionują transakcję w sądzie. Dlatego musisz przyjrzeć się zachowaniu osoby - jeśli są jakieś dziwactwa, powinien to być alarmujący dzwonek.
- Sprawdzamy brak aresztowań, długów i ewentualnych roszczeń od bliskich, zgodność układu .
Przede wszystkim sprawdzamy brak długów za mieszkanie komunalne – patrzymy na ostatnie płatności. Jeśli przegapisz ten moment, nowy właściciel będzie musiał za wszystko zapłacić.
Po drugie, upewniamy się, że nie ma aresztowania mieszkania lub nie jest on przechowywany jako zabezpieczenie. Sprawdza się to na stronie Rosreestr, gdzie można zobaczyć wyciąg z ZSRR. Sprawdzamy również, czy dom nie znajduje się na listach do przesiedlenia. Jeżeli nieruchomość była wynajmowana, to przed wygaśnięciem umowy sprzedaż jest możliwa tylko za zgodą najemcy.
Po trzecie, musisz uzyskać pisemną zgodę małżonka (a), jeśli nieruchomość jest własnością wspólnie nabytą. Konieczne jest również sprawdzenie, czy ta nieruchomość nie jest jedynym domem dla dziecka.
Osobny punkt - jeśli część mieszkania jest kupowana, reszta rodziny musi najpierw napisać pokwitowanie, że zrzeka się prawa do zakupu.
Upewnij się, że plan piętra w arkuszu danych jest zgodny z rzeczywistym układem. Jeśli kupisz mieszkanie z nielegalną przebudową, spadną na ciebie grzywny.
- Dowiedz się, jak często dochodziło do odsprzedaży nieruchomości .
Są wyjątki, ale w zasadzie, jeśli sprzedawany przedmiot zmienił kilku właścicieli w krótkim czasie, powinno to być bardzo niepokojące. Sąsiedzi alkoholicy, stale przeciekający dach, przestarzałe okablowanie - wszystko to nie może zostać wykryte podczas kontroli, ale znacznie komplikuje życie. Aby dowiedzieć się, jak często zmieniali się właściciele - poproś o wyciąg z USRN.
- Jeśli sprzedawca poprosi o zaliczkę ...
Dokonanie kaucji, jako znak, że kupujący nie zmieni zdania, jest dość powszechną praktyką przy zakupie nieruchomości. W celu poszanowania interesów obu stron zaliczka przekazywana jest wraz z zawarciem umowy, która wskazuje wysokość zaliczki oraz sposób jej dalszych płatności. Dokument przewiduje również kary za odmowę zawarcia transakcji.
- Z góry określamy wszystkie niuanse .
Sposób przekazywania pieniędzy nie jest jedyną ważną kwestią, o której trzeba z góry rozstrzygnąć. Kiedy wszyscy najemcy zostaną zwolnieni i o której godzinie się wyprowadzą, co zrobić z meblami i/lub hydrauliką – te pytania mogą być bardzo nerwowe, nawet jeśli sprzedawca nie jest oszustem.
Aby uniknąć nieporozumień, wszystkie te kwestie muszą być sprecyzowane w umowie. Idealną opcją jest sytuacja, gdy nikt nie jest już zarejestrowany w momencie zawarcia umowy.
Przydatne wideo
Podsumowanie
Pierwszym pytaniem, które należy zadać przy wyborze nowego domu, jest to, co i gdzie chcesz kupić. Pozwoli to mniej lub bardziej wyobrazić sobie ceny i wybrać nieruchomość już w określonym przedziale cenowym. Również po ustaleniu ceny będzie jasne ze sposobem płatności - będzie można zapłacić od razu gotówką, lub trzeba będzie szukać ofert na kredyt hipoteczny / plan ratalny.
Po wybraniu odpowiedniej opcji należy dokładnie sprawdzić wszystkie dokumenty, aby upewnić się, że nieruchomość jest sprzedawana przez rzeczywistego właściciela - zostanie to wykazane w umowach kupna-sprzedaży lub innych dokumentach tytułowych. Przyglądamy się również samemu właścicielowi – jeśli ma oznaki uzależnienia od alkoholu lub narkotyków – w tym przypadku istnieje ryzyko wpadnięcia na pozew ze strony krewnych o unieważnienie transakcji.
Następnie sprawdzamy, czy nieruchomość została nałożona na jakiekolwiek aresztowanie, czy jest ona obciążona zastawem - w tym celu pobieramy wyciąg z USRN na stronie internetowej Rosreestr. Wskaże również, czy nieruchomość należała do jednego właściciela, czy też ostatnio często zmieniała właścicieli. Ostatnia opcja wskazuje na pewne problemy z mieszkaniem. Pamiętaj, aby sprawdzić zgodność układu z paszportem technicznym.
Przy zawieraniu umowy konieczne jest określenie procedury płatności, czy jest zaliczka, warunków, w jakich najemcy muszą się wymeldować i wyprowadzić, co zrobić z meblami.
do tegoWystawa domów „Low Rise Country” wyraża szczerą wdzięczność specjalistom firmy „Etazhi” za pomoc w tworzeniu materiału.
Firma "Etazhi" - pełen zakres usług związanych z zakupem i wynajmem lokali mieszkalnych i komercyjnych.
Więcej szczegółów na msk.etagi.com
