Що потрібно знати про купівлю нерухомості, щоб не виникло проблем
Придбання власного житла не настільки часта «процедура», тому підходити до неї потрібно з усією відповідальністю, щоб не потрапити на хитрощі шахраїв, і просто уникнути можливих «підводних каменів». Що потрібно знати про купівлю нерухомості, ми розпитали у фахівців компанії «Етажі», яка надає повний комплекс послуг із придбання та оренди житла та комерційних приміщень.
Не забуваємо починати з початку – розставляємо пріоритети
Цілі у всіх різні. Одних покупців більше займають ціни на нерухомість, інших, її розташування, третіх – можливість придбання на виплат. Насамперед для себе потрібно прояснити «що і де я хочу». Тоді вже буде зрозуміло, що я можу - тобто, скільки готовий заплатити, відразу всю суму, або потрібна розстрочка, і на який термін. І вже потім можна визначатися з напрямком пошуків варіантів, а також стане зрозуміло, чи доведеться йти на компроміси - у плані відповідного району або планування житла, шукати пропозиції на первинному або вторинному ринку, або ж побудувати будинок з нуля.
Поширені способи покупки
Варіантів оплати при покупці нерухомості є досить багато, але за фактом усі вони зводяться до основних трьох:
- Оплата готівкою .
Найпростіший і найшвидший за часом спосіб, якщо гроші на придбання або будівництво були відкладені заздалегідь. При купівлі вже готового житла найголовніша проблема – це правильно передати гроші «з рук в руки» – щоб гроші у продавця виявилися не раніше, ніж покупець отримає документи про право власності. Продавець, своєю чергою, зацікавлений у протилежному. Тому тут застосовуються кілька варіантів – від передачі коштів через нотаріуса до приміщення грошей до банківського осередку, з якого продавець їх може забрати лише за наявності у нього документів про переоформлення власності.
Якщо будується будинок, то зазвичай гроші витрачаються поступово – спочатку частина суми на фундамент, далі – на стіни, на дах, оздоблення… Але під час коронавірусних метань ринку ця схема тимчасово втратила актуальність – як мінімум у плані вартості матеріалів. Тобто відбувається перманентне подорожчання всього і вся, а отже, єдиний спосіб хоч якось зафіксувати ціни – це вибрати «швидку» технологію будівництва і, по можливості, відразу закупити всі матеріали – щоб будинок був готовий уже протягом 3-4 місяців .
- Іпотека .
По суті це кредит, але під невеликий відсоток і тривалий термін – від 3 до 25 років. Від покупця потрібно внести перший платіж у вигляді 10-50 % від загальної суми, інше додасть банк. Яка буде переплата за весь термін – залежить від умов іпотеки та розміру першого внеску.
Також потрібно розуміти, що запорукою тут є нерухомість, що купується. Якщо оформляти іпотеку на зведення будинку з нуля, то банк вимагатиме вибрати «швидку» технологію будівництва та обов'язково замовляти роботи у професійній будівельній компанії, яка оформить договір та дасть гарантію на роботу.
- Розстрочка .
На відміну від іпотеки, розстрочка оформляється терміном до 3 років. По-друге, розстрочку частіше оформляє не банк, а безпосередньо будівельна компанія. Зазвичай цей варіант використовується при зведенні багатоквартирного таунхауса або котеджного селища – розстрочка розраховується так, щоб воно було виплачено до завершення всіх робіт.
Якщо ж купівля нерухомості планується на вторинному ринку, то розстрочка перетворюється на звичайний споживчий кредит.
На замітку! Також при оцінці своїх фінансових можливостей, треба враховувати, що грошей часто йде більше, ніж заплановано. Особливо якщо в планах кредит або оформлення іпотеки, то до цього потрібно бути готовим.
Покроковий алгоритм купівлі нерухомості
Завжди є нюанси, але, загалом, купівля нерухомості відбувається за такими кроками:
- Визначаємо потрібні параметри .
Розташування, розміри та планування, потрібно також обміркувати «з заділом на майбутнє» – якщо зараз достатньо однієї-двох кімнат, то, наприклад, після народження дітей пріоритети зміниться.
- Порівнюємо, що і де вийде купити .
Порівнюємо зразкові ціни на нерухомість. Якщо, наприклад, зараз є гроші на покупку житла в центрі, але з мінімальною площею, то обміркувати, чи є необхідність та можливість взяти іпотеку, але отримати якісніші умови. Або навпаки – розглянути варіанти подалі від центру. У деяких випадках, розрахунки можуть показати, що краще взяти житло на околиці або за містом, плюс, придбати автомобіль - отримуємо зайві 20-30 хвилин шляху, але в результаті виходить, що проживання буде дешевшим і комфортнішим.
- Вибираємо спосіб оплати .
Тут кожен вирішує сам. Добре, коли вже є вся потрібна сума – не доведеться переплачувати. Якщо накопичена лише частина, але необхідно своє житло вже зараз, то порівнюємо пропозиції щодо іпотеки та розстрочок.
- Шукаємо відповідні варіанти .
Якщо є час, вибираємо варіанти самостійно. В іншому випадку, краще звернутися до ріелтора - розпишіть спеціалісту свої побажання, і тоді оглядати доведеться тільки найкращі варіанти.
- Вивчаємо, що сподобалося .
Ціна нерухомості така, що більшість з нас купівлю житла здійснює лише 1-2 рази в житті, тому, настійно рекомендується виділити достатньо часу на вивчення варіантів, що сподобалися. Банальне порівняння цін та розташування по карті – це лише попередній етап. Далі потрібно оцінити безпосередньо зовнішній стан будинку, прилеглу інфраструктуру та криміногенну ситуацію в районі. У сусідів можна дізнатися, як часто тут можуть проводити ремонти, чи справно вивозять сміття, та й до самих мешканців придивитися буде не зайве.
Варіанти із вартістю відчутно нижчою за середню потрібно вивчати особливо уважно – зрозуміло, буває, що власникові терміново потрібні гроші, але найчастіше низька ціна сигналізує про наявність будь-яких проблем.
- Торгуємося .
Випадки, коли продавці нерухомості одразу озвучують остаточну ціну – велика рідкість. По-перше, вони можуть сподіватися отримати більше, а по-друге, часто закладають можливість поторгуватися. Якщо попередньо вивчити ситуацію на ринку плюс, уважно оглянути пропоноване житло (стан ремонту, необхідність заміни комунікацій), то торгуватися будемо аргументовано.
- Оформлення угоди .
Зміна власника нерухомості починається з оформлення договору купівлі-продажу. Потім подаються документи на реєстрацію – це робиться через МФЦ. І останній етап – процедура прийому-передачі нерухомості. Робимо фінальний огляд купленого житла та підписуємо акт приймання-передачі.
Що потрібно перевіряти, купуючи нерухомість на вторинному ринку
Вторинний ринок привабливий тим, що з низки причин на нерухомість ціна може бути відчутно нижчою. Це банальний знос будівлі, застарілий варіант планування, або невдале розташування. Але, крім того, низькою ціною покупців часто приваблюють шахраї. Якщо працювати з досвідченим ріелтором, то всі перевірки він візьме на себе, а у разі самостійного пошуку варіантів, на замітку потрібно взяти ряд моментів, які потрібно перевіряти ще раз і враховувати, перш ніж укладати договір про купівлю-продаж нерухомості:
- Продавець має бути реальним власником, або з чинною довіреністю .
Тобто перевіряємо те, як нерухомість виявилася у продавця. Це може бути договір купівлі-продажу, документи про успадкування, дарування або будь-які інші подібні документи, які однозначно підтверджують право власності.
У разі довіреності перевіряємо, щоб у неї не вийшов термін придатності (або зазначений у довіреності, або вважається рік з моменту її видачі). Навіть якщо з довіреністю все добре, зустрійтеся у власника, щоб переконатися, що він не проти продажу свого майна.
- Придивляємось до власника .
Навіть якщо власник є повноправним власником нерухомості, але при цьому він страждає від алкогольної/наркотичної залежності або навіть легкого психологічного розладу – це може бути приводом для його родичів, щоб згодом оскаржити правочин у суді. Тому потрібно придивитися до поведінки людини – якщо є якісь дива, то це має стати тривожним дзвіночком.
- Перевіряємо відсутність арештів, заборгованостей та можливих претензій від родичів, відповідність планування .
Насамперед перевіряємо відсутність заборгованостей з комуналки – дивимося останні платіжки. Якщо пропустити цей момент, то оплачувати все доведеться новому власнику.
По-друге, дивимося, щоб на житло не було арешту, або воно не знаходилося як застава. Це перевіряється на сайті Росреєстру, де можна побачити витяг з ЄДРП. Також перевіряємо, щоб будинок не опинився у списках на розселення. Якщо житло здавалося в оренду, то до закінчення терміну дії договору продаж можливий лише за згодою орендаря.
По-третє, необхідно отримати письмову згоду подружжя(а), якщо нерухомість є спільно нажитим майном. Також необхідно перевірити, щоб ця нерухомість була єдиним житлом для дитини.
Окремий момент – якщо купується частина житла, то решта родичів має написати розписку, що вони відмовляються від свого права на першочергове придбання.
Обов'язково потрібно перевірити, щоб план приміщення у техпаспорті збігався з реальним плануванням. Якщо купите житло з незаконними переплануваннями, то штрафи ляжуть на вас.
- Дізнаємося, як часто були перепродажі нерухомості .
Бувають винятки, але в основному, якщо за короткий термін у об'єкта, що продається, змінилося кілька власників, то це повинно сильно насторожити. Сусіди-алкоголіки, дах, що постійно протікає, застаріла проводка - все це можна не виявити при перевірках, але сильно ускладнює життя. Щоб дізнатися, як часто змінювалися власники, попросіть виписку з ЄДРН.
- Якщо продавець просить аванс .
Внесення завдатку, на знак того, що покупець не передумає - це досить поширена практика купівлі нерухомості. Щоб дотримувалися інтереси обох сторін, аванс передається разом із укладенням договору, де зазначено суму передоплати та спосіб подальших розрахунків. Також у документі прописують штрафні санкції за відмову від правочину.
- Усі нюанси уточнюємо заздалегідь .
Спосіб передачі грошей - далеко не єдине важливе питання, з яким потрібно визначитися наперед. Коли будуть виписані всі мешканці, і в який термін вони з'їдуть, що робити з меблями та сантехнікою – ці питання можуть добре потріпати нерви, навіть якщо продавець не шахрай.
Щоб унеможливити непорозуміння, всі ці питання потрібно прописати в договорі. Ідеальний варіант, коли на момент укладання договору на житлоплощі вже ніхто не прописаний.
Корисне відео
Висновок
Перше питання, яке потрібно вирішити при виборі нового житла – що де хочеться купити. Це дозволить більш-менш уявити ціни, і нерухомість підбирати вже в певному діапазоні вартості. Також, визначившись із ціною, буде зрозуміло зі способом оплати – вдасться розрахуватися одразу готівкою, або потрібно шукати пропозиції щодо іпотеки/розстрочки.
Коли обрано відповідний варіант, потрібно перевірити ще раз всі документи, щоб переконатися в тому, що нерухомість продає реальний власник - це покажуть договори купівлі-продажу, або інші документи, що встановлюють право. Також дивимося на самого власника – якщо він має ознаки алкогольної чи наркотичної залежності – у цьому випадку є ризик нарватися на позов родичів про визнання правочину недійсним.
Далі перевіряємо, чи не накладено на нерухомість будь-який арешт, чи не перебуває вона під заставою – для цього на сайті Росреєстру беремо виписку з ЄДРН. Вона ж покаже, чи один власник був біля нерухомості, чи останнім часом вона часто переходила з рук до рук. Останній варіант свідчить про те, що з житлом якісь проблеми. Обов'язково перевіряємо відповідність планування техпаспорту.
При укладанні договору, у ньому потрібно прописати порядок виплати, чи є аванс, терміни, в які мають виписатись та з'їхати мешканці, що робити з меблями.
ДодатковоВиставка Будинків «Малоповерхова Країна» висловлює щиру подяку фахівцям компанії «Етажі» за допомогу у створенні матеріалу.
Компанія «Етажі» – повний комплекс послуг з придбання та оренди житла та комерційних приміщень.
Докладніше дивіться на сайті msk.etagi.com
