Działki bez kontraktu – jak nie dać się oszukać
Sektor nieruchomości tradycyjnie przyciąga ogromną liczbę romantyków z głównej drogi i oszustów wszystkich pasów. Co jest całkiem zrozumiałe: stawka w grze z prawem jest tutaj tak wysoka, że jeśli zaryzykujesz kilka razy, możesz wygodnie żyć przez rok.
Kupując działkę bez umowy, warto wiedzieć, jakich pułapek może się spodziewać niedoświadczony nabywca i z jakimi oszustwami może się zmierzyć.
Działka bez umowy
- Działki bez umowy są podzielone na dwie zasadniczo różne kategorie: z komunikacją i bez - mówi Anton Arkhipov, szef biura Sretenskoye Departamentu Nieruchomości podmiejskich INCOM-Real Estate .
– Gdy rynek nieruchomości „zamarł” w kryzysowym 2009 roku, wielcy właściciele ziemscy podzielili duże działki na działki i zaczęli je aktywnie sprzedawać z obietnicą wprowadzenia komunikacji w najbliższej przyszłości. W związku z tym na tego typu działki pojawił się pośpiech. Wielu ekspertów przewidywało rychły spadek zainteresowania tym produktem w sektorze nieruchomości, ale czas pokazał, że nawet dziś działki bez kontraktu są w szczytowym momencie sprzedaży.
Najbardziej dochodowe działki znajdują się w osiedlach, których budowa jest prawie zakończona. Większość deweloperów chce je zdobyć, aby budować tutaj domy i odsprzedać je z zyskiem już z umową. Obecnie na rynku pierwotnym regionu moskiewskiego znajduje się łącznie ponad 62 000 obiektów podmiejskich, a ponad 70 procent to działki bez umowy.
Notoryczne plusy
Obowiązkiem jednej ze stron do wykonania tego lub innego rodzaju pracy jakościowo i terminowo, przekazując ją klientowi, jest umową. Klient z kolei musi zapłacić za pracę w całości iw uzgodnionym terminie. Jeśli skorelujemy to z witryną, mówimy o budowie letniego domku lub wiejskiego domu na działce. Z kolei działka bez umowy to działka nabyta bez jakiejkolwiek odpowiedzialności prawnej stron. Kupujący zawiera tylko umowę sprzedaży - i tyle. Ta umowa ma wyraźne zalety:
- Bardziej przystępna cena ziemi
Zdarza się, że różnica w kosztach strony na korzyść kupującego sięga trzydziestu procent. Również w przypadku umowy bez umowy nie będziesz musiał ponosić kosztów budowy.
Jednocześnie należy wziąć pod uwagę „odwrotną stronę monety”. Oszczędzanie nie zawsze jest opłacalne, a czasem, szczerze mówiąc, niebezpieczne. W każdym razie w tak poważnej sprawie, jak budowa domu. Eksperci uważają, że w większości przypadków gra nie jest warta świeczki i będzie można zaoszczędzić maksymalnie 100-200 tysięcy rubli.
„Szare” brygady, jak pokazuje praktyka, na etapie transakcji głosują jedną kwotę, a tak naprawdę - inną, oczywiście z różnicą na ich korzyść. Dlatego słuszniej jest zawrzeć umowę i współpracować z zaufaną firmą, która cieszy się dobrą opinią w mieście i daje gwarancje na obsługę domu w przyszłości.
- Wybór niestandardowej wersji
Dla wielu jest to dość istotna i znacząca zaleta takiej transakcji, zwłaszcza na tle gotowych domów w nowych, podobnych do siebie wioskach, jak bracia bliźniacy. Właściciel pustej działki może wybudować przynajmniej pałac, nawet chatę wuja Toma – wszystko zależy od możliwości finansowych właściciela gruntu.
- Opłacalna inwestycja finansowa
Nabycie działki bez umowy jest uważane za dobrą inwestycję, ponieważ budowę kapitału można odłożyć na bardziej dogodny finansowo lub sezonowo okres.
Dwa razy w jednym lejku
Tylko na wojnie pocisk nie trafia dwa razy w ten sam lejek. A na kryminalnym polu bitwy - bardzo łatwo. Jednym z najstarszych, ale nie traci na skuteczności, oszustwem jest podwójna sprzedaż tej samej witryny.
Staje się to możliwe z kilku powodów. Z powodu przedwczesnej lub niepiśmiennej rejestracji umowy kupna gruntu w regionalnym oddziale katastralnym, fałszerstwa dokumentów, analfabetyzmu prawnego kupującego.
Najczęstszym błędem nabywcy działki bez umowy jest to, że obywatel ma pewność, że po podpisaniu umowy i przekazaniu pieniędzy sprawa jest rozwiązana. To wszystko - teraz jest prawowitym właścicielem ziemi! Jest to jednak tylko część transakcji i wymagana jest rejestracja umowy z niektórymi agencjami rządowymi. Zgodnie z rosyjskim prawem, prawnym właścicielem witryny jest obywatel, który jako pierwszy zarejestrował przeniesienie własności witryny w odpowiednich strukturach. Problem polega jednak na tym, że jeśli przydział ziemi był już w polu widzenia oszustów, może być do niego dołączony pozew i to więcej niż jeden.
Młode małżeństwo z regionu moskiewskiego kupiło działkę bez umowy w dobrej wsi położonej niedaleko Moskwy. Sprzedawca działał na podstawie pełnomocnictwa, które okazało się „fałszywe”.
„Ziemia została sprzedana przez mężczyznę, którego pełnomocnictwo rzekomo wystawiła jego żona” – mówi Irina, kupujący . - W rzeczywistości nie podpisała takiego dokumentu, to małżeństwo było w stanie rozwodu, tylko nie złożyli jeszcze wniosku. Mąż nie chciał dzielić się pieniędzmi ze sprzedaży działki i sfałszował pełnomocnictwo. Jego druga połowa nic o tym nie wiedziała.
Z jakiegoś powodu mój mąż i ja nie sprawdziliśmy autentyczności dokumentu i przekazaliśmy pieniądze oszustowi. W rezultacie jego żona pozwała, a umowa została uznana za nieważną. Potem już pozywaliśmy o zwrot środków, które ten nieszczęsny sprzedawca faktycznie zapłacił nam w ratach za pośrednictwem usługi komorniczej przez dwa lata. Oczywiste jest, że za te „złomki” nie udało nam się nic kupić. I po prostu trzeba było iść do notariusza, który rzekomo wydał ten dokument!
Obszar z niespodzianką
Działka jest dobra dla każdego: położona geograficznie w atrakcyjnej lokalizacji, wartość gruntu nie przekracza wartości rynkowej, a sprzedający ma nawet w rękach tak niesamowity dokument jak mapa topograficzna. Tam, gdzie zaznaczono, że wybudowanych wcześniej podziemnych mediów nie było, nie ma i nie będzie. W każdym razie, dopóki nowy właściciel nie zechce je wydać.
W rzeczywistości w takim miejscu znajduje się cała sieć podziemnych rur, których przeniesienie będzie kosztować ogromną kwotę. Jeśli w ogóle będzie to możliwe z technicznego punktu widzenia. Może się okazać, że pod ziemią znajdują się linie telefoniczne, gaz czy wodociąg. A z punktu widzenia rosyjskiego ustawodawstwa nieautoryzowana budowa budynków w takim miejscu jest karana grzywną i przymusowym przeniesieniem domu w inne miejsce. Oczywiście będziesz musiał wyłożyć kolosalne pieniądze, nie licząc tych, które trafią do kieszeni oszustów.
„Znalazłem dobrą stronę, wszystko mi się podobało”, mówi Valentina Petrovna, emerytka z Petersburga.
- Sprzedawca pokazał wszystkie dokumenty, a nawet dostarczył badania geologiczne, w których stwierdzono, że grunt jest „czysty”, nie ma tu budynków ani podziemnych rur. Ale w przeszłości jestem prawnikiem-konsultantem i postanowiłem grać bezpiecznie, sprawdzić informacje.
I okazało się, że ułożono tam nie tylko komunikację, ale także gazociąg! Gdybym tylko wybudował tam dom, zbankrutowałbym z powodu przelewu, zapłaty grzywien i sądów. Trzeba więc wszystko dokładnie sprawdzić, w końcu kupowanie ziemi to nie chodzenie do sklepu po chleb.
Bezpieczeństwo transakcji
Pierwszą zasadą rejestracji wszelkich transakcji dotyczących nieruchomości, a przede wszystkim transakcji kupna gruntu bez umowy, jest zaangażowanie do pomocy profesjonalnych prawników. Ustawodawstwo prawne w Rosji podlega ciągłym zmianom, uzupełnieniom i edycji. Tak więc tylko profesjonalista może naprawić wszystkie innowacje, a ponadto „cofnąć” je w praktyce. Swoją drogą funkcjonariusze organów ścigania, analizując oszukańcze schematy, zauważają, że oszuści z góry przyglądają się potencjalnemu nabywcy działki bez umowy.
Nie są zbyt leniwi, aby monitorować specjalistyczne media, w których sprzedawcy zamieszczają ogłoszenia o sprzedaży gruntów, strony internetowe i inne źródła. Dlatego reklamy nie muszą zawierać zbędnych informacji, które mogą dać do myślenia przestępcom.
Na co zwrócić uwagę przy zakupie działki bez umowy :
- Wyraźna niegrzeczność lub wyjątkowa uprzejmość rozmówcy. W pierwszym przypadku oszuści starają się stworzyć wrażenie „twardzieli”, z którymi żarty są złe. W tym długie przemyślenia na temat zakupu i ewentualnej odmowy. Najważniejsze jest to, że klient nie schodzi z haczyka i nie podejrzewa, że coś jest nie tak. W drugiej opcji starają się przypodobać sobie, obiecując zniżki i dodatkowe bonusy przy zakupie.
- Odmowa przedstawienia oryginałów dokumentów gruntu, paszportu sprzedającego lub pełnomocnictwa do rozstrzygania transakcji. Niechęć do zaangażowania prawnika w transakcję, opór wobec chęci komunikowania się z sąsiadami przyszłego serwisu.
- Żądanie zaliczki w wysokości ponad tysiąca euro jako zaliczki lub depozytu.
- Niezrozumiały schemat wytyczenia działki wraz z sąsiednimi działkami.
I jeszcze jedno: brak pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych na tym terenie może stanowić poważną przeszkodę w budowie wymarzonego domu. Jest to więc pierwsza rzecz, o którą musisz się martwić przy zakupie działki, omijając umowę.
Przydatne wideo
Wniosek
Jeśli mówimy o najbardziej obiecujących obszarach bez umowy w stolicy, eksperci przewidują nadwyżkę popytu na obszarach położonych do trzydziestu kilometrów od Moskwy. Co więcej, w 2019 roku zabraknie tu nawet wolnej ziemi. Przede wszystkim dlatego, że w takich osadach ceny gruntów są najbardziej przystępne. Natomiast przy dużej odległości od centrum podaż znacznie przewyższy popyt, a cena działek spadnie. Jeśli więc wybór padnie na korzyść witryny bez umowy, powinieneś już teraz zająć się proponowaną lokalizacją i dokumentacją.
