Ділянки без підряду – як не стати ошуканим
Сфера нерухомості зазвичай приваблює до себе безліч романтиків з великої дороги та аферистів усіх мастей. Що цілком зрозуміло: ставки у грі із законом тут такі високі, що ризикнувши кілька разів, можна безбідно існувати протягом року.
Купуючи ділянку без підряду, варто знати, яке підводне каміння може очікувати недосвідченого покупця і з якими видами афер, можливо, доведеться зіткнутися.
Ділянка без підряду
- Ділянки без підряду поділяються на дві принципово різні категорії: з підведеними комунікаціями та без них – зазначає Антон Архіпов, керівник офісу «Стрітенське» Департаменту заміської нерухомості ІНКОМ-Нерухомість .
– Коли у кризовому 2009 році ринок нерухомості «застиг», великі землевласники розділили великі наділи на ділянки і почали активно продавати їх із обіцянкою підвести комунікації найближчим часом. У результаті цього вид земельних наділів утворився ажіотажний попит. Багато експертів пророкували швидке зниження інтересу до даного продукту у сфері нерухомості, але час показав, що й сьогодні ділянки без підряду знаходяться на піку продажу.
Найвигідніші ділянки розташовані у селищах, будівництво яких майже закінчено. Їх хочуть отримати більшість забудовників, щоб побудувати тут будинки та вигідно перепродати вже з підрядом. Сьогодні на первинному ринку Підмосков'я налічується понад 62 000 заміських об'єктів і більше 70 відсотків становлять ділянки без підряду.
Свідомі плюси
Зобов'язання однієї зі сторін якісно та вчасно виконати той чи інший вид робіт, здавши її замовнику, є договором підряду. Клієнт, у свою чергу, має сплатити роботу в повному обсязі і теж у визначений термін. Якщо співвіднести це з ділянкою, йдеться про будівництво дачного чи заміського житлового будинку на ділянці землі. У свою чергу, ділянка без підряду – це шматок землі, набутий без будь-якої юридичної відповідальності сторін. Покупець укладає лише договір купівлі-продажу – і все. У такій угоді є однозначні плюси:
- Більш доступна ціна землі
Буває, що різниця у вартості ділянки на користь покупця сягає тридцяти відсотків. Також у разі договору без підряду не доведеться платити за вартість будівництва.
При цьому варто враховувати і «зворотний бік медалі». Економія не завжди вигідна, а часом і відверто небезпечна. У всякому разі, у такій серйозній справі, як будівництво будинку. Фахівці вважають, що в більшості випадків шкурка вичинки не варто і зберегти вийде максимум 100-200 тисяч рублів.
«Сірі» бригади, як показує практика, на етапі угоди озвучують одну суму, а за фактом – іншу, з різницею на свою користь, очевидно. Тому правильніше укладати договір і працювати з перевіреною компанією, яка має в місті гарну репутацію і гарантує обслуговування будинку в майбутньому.
- Можливість вибору індивідуального будівництва
Для багатьох – це досить важлива і вагома перевага подібної угоди, особливо на тлі вже готових будинків у нових селищах схожих один на одного, як близнюки-брати. Власник порожньої земельної ділянки може збудувати хоч палац, хоч хатину дядька Тома – все залежить від фінансових можливостей власника землі.
- Вигідне вкладення фінансів
Придбання ділянки без підряду вважається хорошим інвестиційним проектом, адже капітальне будівництво можна відкласти на зручний у фінансовому чи сезонному плані період.
Двічі в одну вирву
Це тільки на війні в одну вирву двічі снаряд не влучає. А на кримінальному полі бою – дуже просто. Одна з найдавніших, але від цього схема обману, що не втрачає своєї ефективності, – подвійний продаж однієї й тієї ж ділянки.
Це стає можливим з кількох причин. Через несвоєчасну або неписьменну реєстрацію договору купівлі землі в кадастровому регіональному відомстві, підробки документів, юридичної безграмотності покупця.
Найпоширеніша помилка набувача ділянки без підряду полягає в тому, що громадянин упевнений, що після підписання договору та передачі грошей питання вирішено. Все – тепер він повноправний господар землі! Однак це лише частина угоди та потрібна реєстрація угоди у певних держструктурах. Згідно з російським законодавством, законним власником ділянки вважається громадянин, який першим зафіксував перехід права власності на ділянку у відповідних структурах. Але проблема в тому, що якщо земельний наділ уже побував у полі зору шахраїв, у навантаження до нього може додаватися судовий позов, і не одна.
Молода сімейна пара з Підмосков'я придбала ділянку без підряду у хорошому селищі, розташованому неподалік Москви. Продавець працював за довіреністю, яка насправді виявилася «липовою».
- Продав землю чоловік, довіреність на якого нібито виписала його дружина, – розповідає Ірина, покупниця . – Насправді такий документ вона не підписувала, ця сімейна пара перебувала у стані розлучення, тільки заяви вони ще не подали. Чоловік не хотів ділитися грошима, вирученими з продажу ділянки, та підробив довіреність. Його друга половина про це нічого не знала.
Ми з чоловіком чомусь не перевірили справжність документа і віддали гроші аферистові. У результаті його дружина подала до суду, і правочин був визнаний недійсним. Після чого ми вже судилися, щоб повернути кошти, які цей горе-продавець за фактом виплачував нам частинами, через службу судових приставів протягом двох років. Зрозуміло, що на ці клаптики ми нічого вже купити не змогли. А треба було лише сходити до нотаріуса, який нібито видав цей папір!
Ділянка із сюрпризом
Ділянка всім хороша: географічно знаходиться в привабливому місці, вартість землі не перевищує ринкову і продавець навіть має на руках такий дивовижний документ, як топографічна схема. Де зазначено, що підземних комунікацій, збудованих раніше, тут не було, ні, і не буде. Принаймні доти, доки новий господар їх не захоче провести.
Насправді, на такій ділянці знаходиться ціла сітка з підземних труб, перенесення яких коштуватиме величезну суму. Якщо взагалі буде можливим з технічної точки зору. Може бути так, що під землею знаходяться телефонні лінії, газо або водопровід. А з погляду російського законодавства самовільне зведення будівель у такому місці карається штрафом та примусовим перенесенням будинку в інше місце. Очевидно, що доведеться викласти колосальні гроші, не рахуючи тих, що підуть у кишеню шахраям.
– Знайшла гарну ділянку, все сподобалося, – розповідає пенсіонерка із Санкт-Петербурга Валентина Петрівна.
– Продавець показав усі документи і навіть геологічну експертизу надав, де було зазначено, що земля «чиста», жодних будівель чи підземних труб тут немає. Але я минулого юрист-консульт і вирішила підстрахуватися, перевірити інформацію.
І виявилося, що там не просто комунікації проведено, а газпровід! От би я будиночок там збудувала, розорилася б на перенесенні, оплаті штрафів та судах. Отже, все потрібно ретельно перевіряти, все-таки купівля землі – це не похід у магазин за хлібом.
Техніка безпеки угоди
Перше правило оформлення будь-яких угод з нерухомістю, і в першу чергу при угодах купівлі ділянки без підряду – залучення на допомогу професійних юристів. Правове законодавство в Росії постійно піддається змінам, доповненням та редагуванню. Тож встигнути зафіксувати всі нововведення та тим більше «відкатати» їх на практиці під силу лише професіоналу. До речі, правоохоронці, розбираючи шахрайські схеми, наголошують, що аферисти придивляються до потенційного покупця ділянки без підряду наперед.
Не лінуються моніторити спеціалізовані ЗМІ, де продавці розміщують оголошення про купівлю-продаж землі, сайти та інші джерела. Тому в оголошеннях не потрібно давати зайвої інформації, яка може дати їжу для роздумів злочинцям.
Що має насторожити при покупці ділянки без підряду :
- Явна грубість чи виняткова ввічливість співрозмовника. У першому випадку шахраї мають на меті створити враження «крутих хлопців», з якими жарти погані. У тому числі й тривалі роздуми щодо купівлі та можлива відмова. Головне – щоб клієнт не зірвався з гачка та не запідозрив недобре. У другому варіанті намагаються втертися в довіру, обіцяючи знижки та додаткові бонуси при покупці.
- Відмова подати оригінали документів на землю, паспорт продавця або довіреність на дозвіл угод. Небажання залучити до правочину юриста, протидію бажанню поспілкуватися із сусідами майбутньої ділянки.
- Вимога авансу понад тисячу євро як аванс або заставу.
- Незрозуміла схема розмежування земельної ділянки із сусідніми наділами.
І ще: відсутність на руках дозволу на будівництво житлових будинків на цій ділянці може створити серйозну перешкоду у будівництві мрії. Тож це перше, про що треба потурбуватися, купуючи ділянку, минаючи договір підряду.
Корисне відео
Висновок
Якщо говорити про найбільш перспективні ділянки без підряду в столиці, то експерти прогнозують перевищення попиту на ділянках, розташованих до тридцяти кілометрів від Москви. Більше того: у 2019 році тут навіть простежуватиметься дефіцит вільної землі. Насамперед тому, що в таких селищах найдоступніші ціни на землю. На великій відстані від центру, навпаки, пропозиція значно перевищить попит і цінник на ділянки знизиться. Тож якщо вибір зроблено на користь ділянки без підряду, варто подбати про можливе місце та оформлення документів вже зараз.
