Umowa z wykonawcą na budowę domu – na co zwrócić uwagę przy zawieraniu transakcji
Budując dom, klient musi prawnie sformalizować relacje z organizacją budowlaną, czyli zawrzeć umowę. Dobrze wykonana umowa to gwarancja dobrze wykonanej pracy. Następnie zastanawiamy się, na co zwrócić uwagę przy sporządzaniu umowy i jakie klauzule musi ona zawierać.
Umowa kontraktowa - wykonanie czynności cywilnoprawnej z firmami budowlanymi, indywidualnymi przedsiębiorcami oraz osobami fizycznymi. Nieprawidłowo sporządzona umowa o pracę zgodnie z Kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej może zostać unieważniona w sądzie arbitrażowym.
Zasady sporządzania umowy, główne punkty, na które należy zwrócić uwagę
Przed zawarciem umowy z firmą należy zapoznać się z następującymi punktami:
- Czy osoba prawna ma prawo do zawarcia takiej umowy.
- Posiadanie prawa budowlanego. Licencja to gwarancja, że prace budowlane zostaną wykonane przez specjalistów.
Wszystkie warunki i umowy muszą być jasno, zwięźle i szczegółowe w umowie. Pamiętaj, że sformułowania ogólne nie mają mocy prawnej, można je interpretować na różne sposoby, nic nie znaczą i sąd może je interpretować według własnego uznania. Im dokładniej opisane zostaną warunki, kryteria i normy, tym łatwiej będzie wykazać ich naruszenie przed sądem polubownym:
- Data zawarcia umowy.
Musi być określony.
- Pełne dane kontrahenta i dane osobowe klienta, żywy podpis i pieczęć kontrahenta (jeśli nie jest indywidualnym przedsiębiorcą lub osobą fizyczną).
- Czas realizacji i harmonogram budowy.
Jeśli nie określisz konkretnej daty rozpoczęcia, daty zakończenia, etapów pośrednich, wówczas umowę można uznać za niezawartą. Jeśli z jakiegoś powodu strony nie odzwierciedliły warunków umowy głównej, wówczas można je zapisać w umowie dodatkowej, w którym to przypadku umowa będzie miała moc prawną.
- Szczegółowy kosztorys robót budowlanych i przedmiotu umowy.
Odzwierciedlaj szczegółowo nazwę obiektu, a także szczegółowy szacunek budowy.
- Określ okres gwarancji i co obejmuje.
W przypadku nieokreślenia konkretnych danych gwarancja będzie dotyczyć wszystkich prac, a także materiałów i sprzętu. Ważny punkt, należy zawrzeć sformułowanie, że klient może bezpośrednio ubiegać się o gwarancję na sprzęt.
Jeśli umowa obejmuje nie tylko budowę domu, ale także jego projekt, należy uwzględnić, że gwarancja na projekt obowiązuje przez czas trwania całej budowy. Jest to konieczne, aby uchronić się przed niewłaściwym projektem. Projekt jest podstawą, jeśli zostanie wykonany z błędami, projekt może okazać się nieprzydatny do eksploatacji i zamieszkania.
- Warunki płatności.
Konieczne jest wskazanie, w jaki sposób nastąpi zapłata za pracę: jednorazowo, w ratach, po odbiorze wszystkich robót, czy też etapami. Lepiej ustalać płatność po każdym etapie prac, takie kryterium skłania wykonawcę do trzymania się harmonogramu i terminowego zakończenia prac budowlanych. Paragraf ten, zgodnie z normami kodeksu cywilnego, nie jest uważany za obowiązkowy, ale korzystnie wpływa na wykonywanie pracy.
- Szczegółowe grzywny i kary.
Wysokość kary należy dokładnie obliczyć i ustalić. Na przykład: cena budowy to 4 mln rubli, kara 0,1%, zapłata 4000 rubli przez wykonawcę nic nie kosztuje i nie ma pośpiechu. Ale jeśli kara wynosi 0,1% za każdy dzień zwłoki, to w interesie wykonawcy wykonaj prace na czas. Maksymalnie można określić od 0,3 do 0,5% za każdy dzień zwłoki, ponieważ w każdym przypadku sąd obniży stawkę według własnego uznania.
Nie zapomnij o sankcjach wobec klienta. Słuszne byłoby określanie kar nie jako procent całości kosztów usług, a jedynie nieodpłatnych prac budowlanych.
- Wyraźnie określ, kto jest odpowiedzialny za zakup materiałów budowlanych.
- Uwzględnij okoliczności siły wyższej.
- Zasady odbioru wykonanych prac.
Pamiętaj, aby do umowy dołączyć formularz świadectwa odbioru. Wskaż, kto akceptuje: sam klient lub zaangażowana strona. Najlepiej jest zatwierdzać każdy etap odbioru zgodnie z aktem wykonanej pracy, nawet ciężkiej pracy. Ta opcja pomoże Ci upewnić się, że praca zostanie wykonana zgodnie z oczekiwaniami i bezbłędnie, a w przypadku niedociągnięć będziesz mieć pewność, że zostaną one poprawione. W przypadku nieprzestrzegania wymagań możliwe będzie odzyskanie kary. Ponieważ kryteria akceptacji są bardzo trudne do uregulowania.
Rada! Konieczne jest określenie kryteriów akceptacji: SNIP, GOST lub innych ogólnie przyjętych standardów.
- Warunki rozwiązania umowy.
Właściwie ureguluj zasady dla każdej ze stron.
To jest ważne! Twoim zadaniem jest upewnienie się, że klauzule umowy nie naruszają praw klienta.
- Odpowiedzialność każdej ze stron.
Punktów odpowiedzialności może być wiele, ważne jest, aby przemyśleć i przepisać wszystkie niuanse, które mogą pojawić się podczas budowy. Im bardziej szczegółowe, tym lepiej.
Na przykład: wykonawca musi ostrzec klienta o nieprzydatności materiałów budowlanych lub o wykryciu wad i przerwać prace. Jeżeli wykonawca tego nie zrobi, to wykonawca jest odpowiedzialny za usunięcie wad.
Jeżeli w trakcie prac budowlanych wykonawca będzie musiał zaangażować podwykonawcę, to warunki jego wyboru muszą być określone w umowie. Jeżeli klient zabrania zaangażowania podwykonawców, należy to określić w umowie, ponieważ Kodeks Cywilny Federacji Rosyjskiej nie zabrania zaangażowania podwykonawcy.
Zgodnie z Kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej umowa zostanie uznana za niezawartą, jeśli najważniejsze punkty nie zostaną określone w umowie:
- Przedmiotem umowy.
Należy wskazać konkretny adres, pod którym będzie odbywać się praca. Przepisuj również konkretne prace, a najlepiej wystawić aneks do umowy w formie kosztorysu.
- Wszystkie terminy.
W jakim konkretnym terminie rozpocznie się budowa i w jakim terminie powinna zostać zakończona. Jest to bardzo wygodne i pozwoli klientowi kontrolować terminowość zakończenia prac budowlanych.
Po czyjej stronie należy podpisać umowę?
Duże organizacje z reguły oferują zawarcie umowy w zatwierdzonej formie.
Rada! Zapoznaj się z tym formularzem przed zawarciem umowy, jeśli się nie zgadzasz, zażądasz wprowadzenia zmian lub sporządzisz umowę na swoich warunkach. Jeśli jednak forma umowy całkowicie Ci odpowiada, powinieneś sprawdzić dane osoby prawnej: NIP, KPP, PSRN, imię i nazwisko, stanowisko sygnatariusza oraz dokładną nazwę organizacji.
W idealnym przypadku, gdy do umowy dołączony jest przejrzysty projekt przyszłego obiektu budowlanego, wszystkie materiały budowlane i zatwierdzony kosztorys są szczegółowo opisane.
Pamiętaj, że firmy budowlane na co dzień zajmują się budownictwem. Nie jest im trudno i doświadczenie zawrzeć w umowie klauzulę nieistotną dla klienta, która w przyszłości może zagrać w ich ręce.
Na przykład: „miejsce do składowania i wywożenia śmieci wykonuje klient”. Okazuje się, że zgodnie z tą pozycją wykonawca nie może wywozić śmieci z placu budowy, a to jest kolejna dodatkowa pozycja kosztowa dla klienta.
W rzeczywistości wywóz śmieci jest bezpośrednim obowiązkiem wykonawcy, który jest wliczony w koszt wykonanej pracy.
Zawierają również taką klauzulę, że wykonawca nie ponosi odpowiedzialności za szkody w mieniu klienta, które nie jest objęte przedmiotem umowy. W rzeczywistości okazuje się, że jeśli wykonawcy zlecono wykonanie części prac – okablowanie na obiekcie i z jego winy wybuchł pożar, to zleceniodawca nie otrzyma żadnej rekompensaty materialnej, gdyż wykonawca odpowiadał jedynie za okablowanie, a nie dla całego budynku.
Czasami wykonawcy zawierają klauzulę stwierdzającą, że nie są odpowiedzialni za małżeństwo. W rzeczywistości taka klauzula jest sprzeczna z prawem Federacji Rosyjskiej.
Wiele umów
Zdarza się, że w trakcie budowy domu klient zawiera kilka umów. Najpierw do budowy fundamentu, potem do budowy skrzyni i dachu, a ostatni - do wykończenia. Każda kolejna umowa niekoniecznie jest zawierana z tym samym wykonawcą. Ale taka konstrukcja ma minus - każdy z wykonawców, jeśli zostaną znalezione niedociągnięcia, odniesie się do poprzedniego budowniczego.
Uwaga! Nawet jeśli przy sporządzaniu umowy nie została przewidziana kara za zwłokę, to z mocy prawa wynosi ona 3 proc. kwoty zamówienia za każdy dzień zwłoki. Ale ten środek jest ważny tylko dla indywidualnych przedsiębiorców i osób prawnych, ponieważ tylko oni podlegają ustawie o ochronie praw konsumentów.
W żadnym wypadku nie zgadzaj się na obietnice i nie zawieraj umowy bez projektu. Jeśli spojrzysz na statystyki, takie umowy zaczęły nabierać tempa. Jeśli się na to zdecydowałeś, to w umowie musisz określić konkretne wymiary budynku, liczbę pięter, materiał fundamentowy i rodzaj materiałów budowlanych. Ogólnie należy wskazać takie dane, za pomocą których będzie można zidentyfikować przedmiot budowy.
Przybliżony opis techniczny obiektu
W umowie, która nie zawiera jasnego projektu, należy dołączyć opis techniczny budynku. Na przykład:
- Dom trzykondygnacyjny z poddaszem użytkowym, z dachem dwuspadowym. Podstawą jest cegła, taśma. Szerokość taśmy wynosi 40 centymetrów, jest zagłębiona w ziemię o 60 centymetrów, wysokość fundamentu to 55 centymetrów.
- Wymiary nadgarstka konstrukcji to 5 na 7 metrów.
- Całkowita powierzchnia to 70-80 mkw. metrów.
- Powierzchnia mieszkalna - 60 - 70 mkw. metrów.
- 3 piętra.
- Wysokość każdego piętra to 2,8 metra.
- Ściany wykonane z bloków piankowych.
- Przegrody - betonowe.
- Sufity są żelbetowe.
- Izolacja podłogi - płyty bazaltowe.
- Dach jest metalowy.
- Wykończenie cokołu - sztuczny kamień.
- Zewnętrzne wykończenie budynku to sztuczny kamień.
- Okna - plastikowe okna z podwójnymi szybami.
- Parapety - plastikowe, szerokość 60 centymetrów.
Przykład opisu funkcji
Wszystkie pomieszczenia powinny być opisane według funkcji.
Na przykład:
- Parter: ganek, ciepła kuchnia, łazienka, jadalnia, pomieszczenie gospodarcze.
- II piętro: dwie sypialnie, łazienka, przedpokój.
- Trzecie piętro: pokój gier, sypialnia, łazienka i przedpokój.
- Ogrzewanie w całym domu z kotła gazowego do zainstalowania w pomieszczeniu magazynowym.
Sposoby na uniknięcie dodatkowych kosztów
Wykonawcy cały czas starają się podnieść opłatę za materiały budowlane, powołując się na fakt, że od momentu podpisania umowy cena materiałów wzrosła. Nie ma potrzeby ulegać prowokacji, ponieważ każda duża firma z góry uwzględnia te punkty w szacunkach. Aby uniknąć takiego incydentu, konieczne jest, aby cena usług wykonawcy była w umowie jasno określona i nie była zmienna. Jeśli wykonawca nalega na zmienną stawkę, musisz konkretnie określić zasady, zgodnie z którymi można podnieść cenę materiałów budowlanych.
Umowa musi być sporządzona w dwóch egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
Wyrządzanie szkód sąsiadom podczas prac budowlanych
Podczas budowy nie można mieć stuprocentowej pewności co do dokładności wykonawcy. W takim przypadku możesz zabezpieczyć się i wykupić ubezpieczenie OC na czas prac budowlanych. Ten rodzaj ubezpieczenia pozwoli Ci uniknąć wydatków, jeśli szkody wyrządzone są sąsiadom podczas budowy z winy wykonawcy.
Przydatne wideo
Wskazówki dotyczące wyboru wykonawcy
Aby uniknąć problemów w przyszłości, konieczne jest nie tylko prawidłowe sporządzenie umowy, ale także wybór wiarygodnego wykonawcy.
Kryteria rzetelnej firmy:
- Czas trwania firmy.
Bezpieczniej jest wybrać firmę, która ma doświadczenie, zbudowane obiekty i recenzje. Należy uważać na organizacje, które ponownie zarejestrowały osoby prawne. Być może uniknęli aspektów prawnych lub uniknęli płacenia podatków.
- Analiza cen.
Konieczna jest analiza średnich cen rynkowych, aby nie przepłacać.
- Reputacja.
Upewnij się, że firma ma więcej pozytywnych recenzji. Dokładnie sprawdź informacje o sprzedawcy w Runecie. Przeglądaj fora i społeczności, na których ludzie się gromadzą, dzielą się poradami, osobistymi opiniami, historiami i doświadczeniami. Tam na pewno będziesz w stanie zrozumieć ogólny obraz wykonawcy. Jeśli recenzje są tylko pozytywne, należy zachować ostrożność, ponieważ recenzje mogą być płatne.
- Licencja.
Musi mieć pozwolenie na pracę.
Przydatne wideo
Podsumowanie
Sporządzenie umowy z firmą budowlaną pozwala każdej ze stron dokładnie zrozumieć, czego chce od nich kontrahent, a w przypadku nieprzewidzianych sytuacji udowodnić swoją sprawę w sądzie.
Istnieją ogólne zalecenia dotyczące sporządzenia umowy, ale w każdym razie należy pomyśleć o tym, co negocjować z firmą budowlaną, aby wszystkie problemy zostały rozwiązane „na brzegu”.
