Договір із підрядником про будівництво будинку – на що звертати увагу при оформленні
При будівництві будинку замовник має юридично оформити відносини з будівельною організацією, тобто укласти договір підряду. Якісно оформлена угода – це гарантія добре виконаних робіт. Далі розуміємо, на що звертати увагу під час укладання договору, і які пункти у ньому мають бути обов'язково.
Договір підряду – оформлення цивільно-правової угоди з будівельними компаніями, ІП та фізичними особами. Неправильно складений договір підряду згідно з Цивільним кодексом Російської Федерації може бути визнаний недійсним в арбітражному суді.
Правила оформлення договору, основні моменти, на які слід звернути увагу
Перш ніж укласти договір із компанією, необхідно з'ясувати такі моменти:
- Чи має право юридична особа укладати такий договір.
- Наявність ліцензії для будівництва. Ліцензія – гарантія, що будівельні роботи будуть виконані спеціалістами.
Усі умови та домовленості мають бути чітко, ємно та докладно прописані в договорі. Пам'ятайте, загальні фрази не мають жодної юридичної сили, їх можна трактувати по-різному, вони нічого не означають і суд може трактувати їх на власний розсуд. Чим докладніше описано умови, критерії та норми, тим легше буде довести їх порушення в арбітражному суді:
- Дата укладення договору.
Вона має бути вказана обов'язково.
- Повні реквізити підрядника та особисті дані замовника, живий підпис та друк підрядника (якщо це не ІП або фізична особа).
- Термін виконання замовлення та графік виконання будівельних робіт.
Якщо вказати конкретну дату початку, дату закінчення, проміжні етапи, то договір вважатимуться не укладеним. Якщо з якихось причин в основному договорі сторони не відобразили терміни, тоді їх можна прописати у додатковій угоді, у цьому випадку договір матиме юридичну чинність.
- Докладний кошторис будівельних робіт та предмет договору.
Детально відобразіть найменування об'єкта, а також докладний кошторис будівництва.
- Вказати гарантійний термін та на що він поширюється.
Якщо конкретні дані не будуть вказані, то гарантія буде поширюватися на всі роботи, а також на матеріали та обладнання. Важливий момент слід включити формулювання про те, що замовник може безпосередньо звертатися за гарантією обладнання.
Якщо договір підряду включає як будівництво будинку, а й проектування його, тоді слід відобразити, що гарантія на проект діє на час всього будівництва. Це потрібно для того, щоб убезпечитись від неправильного проекту. Проект – це основа, якщо він зроблений з помилками, конструкція може вийти непридатною для експлуатації та проживання.
- Умови оплати.
Потрібно вказати як відбуватиметься оплата за роботи: одночасно, на виплат, після приймання всіх робіт або поетапно. Краще встановити оплату після кожного етапу робіт, такий критерій підштовхує підрядника дотримуватися графіка та виконувати будівельні роботи вчасно. Цей пункт за нормами Цивільного кодексу вважається обов'язковим, але сприятливо впливає виконання робіт.
- Детальні штрафні санкції та неустойки.
Суму неустойки слід прорахувати та виставити уважно. Наприклад: вартість будівництва 4 мільйони рублів, неустойка дорівнює 0.1%, виконавцю нічого не варто виплатити 4 000 рублів і нікуди не поспішати. А от якщо штраф 0.1% за кожен день прострочення, тоді виконати роботи в строк на користь підрядника. Максимум можна вказати від 0.3 до 0.5% за кожний день прострочення, тому що в будь-якому випадку суд знизить ставку на власний розсуд.
Не забуваємо і про санкції до замовника. Правильно прописати штрафні санкції у відсотковому співвідношенні не від усієї вартості послуг, а лише від неоплачених будівельних робіт.
- Чітко прописати, хто відповідальний за придбання будівельних матеріалів.
- Відобразити форс-мажорні обставини.
- Правила приймання виконаних робіт.
Обов'язково додати до договору форму акта-приймання. Вказати хто приймає: сам замовник чи залучена сторона. Найкраще затвердити кожен етап приймання за актом виконаних робіт, навіть чернові роботи. Такий варіант допоможе вам переконатися, що роботи виконані як і бездоганно, а в разі недоліків, ви будете впевнені, що вони будуть виправлені. У разі невиконання вимог можна буде стягнути неустойку. Оскільки критерії приймання дуже складно регламентувати.
Порада! Варто визначити критерії приймання: СНІПи, ДСТУ чи інші загальноприйняті норми.
- Умови розірвання договору.
Грамотно регламентувати правила кожної сторони.
Це важливо! Ваше завдання стежити за тим, щоб пункти договору не обмежували права замовника.
- Відповідальність кожної із сторін.
Пунктів відповідальності може бути дуже багато, важливо продумати та прописати всі нюанси, які можуть виникнути під час будівництва. Чим докладніше, тим краще.
Наприклад: підрядник повинен попередити замовника про непридатність будівельних матеріалів або виявлення шлюбу і припинити роботи. Якщо підрядник не зробить цього, відповідальність за усунення дефектів несе підрядник.
Якщо під час будівельних робіт підряднику необхідно буде залучати субпідрядника, тоді умови його підбору потрібно прописати в договорі. Якщо замовник забороняє залучати субпідрядників, тоді це обов'язково потрібно прописати у договорі, оскільки Цивільний кодекс РФ не забороняє залучати субпідрядника.
За Цивільним кодексом Російської Федерації договір вважатиметься неукладеним, якщо у договорі не будуть прописані найважливіші моменти:
- Предмет договору.
Повинна бути вказана конкретна адреса, за якою відбуватимуться роботи. Також прописати конкретні роботи, а найкраще оформити додатком до договору у вигляді кошторису.
- Усі терміни виконання.
У яку конкретну дату розпочнеться будівництво, а яку воно має бути закінчено. Це дуже зручно та дозволить замовнику контролювати своєчасне виконання будівельних робіт.
На чиєму боці має бути укладення договору підряду
Великі організації, зазвичай, пропонують укласти договір підряду з їхньої затвердженої формі.
Порада! Вивчіть цю форму до укладення договору, за незгоди, вимагайте внести зміни або оформити договір на ваших умовах. Якщо все-таки форма договору вас повністю влаштувала, слід звірити реквізити юридичної особи: ІПН, КПП, ОГРН, ПІБ, посада підписувача та точне найменування організації.
Ідеально, коли до договору додано чіткий проект об'єкта майбутнього будівництва, докладно описані всі будівельні матеріали та затверджений кошторис.
Пам'ятайте, що будівельні компанії мають справу з будівництвом щодня. Їм не важко і досвіду включити незначний для замовника пункт до договору, який надалі може зіграти їм на руку.
Наприклад: «місце для складування та вивезення сміття здійснюється силами замовника». Виходить, що за цим пунктом підрядник може не вивозити сміття з будівельного майданчика, а це ще одна стаття витрат для замовника.
По суті, вивіз сміття – це прямий обов'язок підрядника, що включається до вартості виконаних робіт.
Ще включають такий пункт, що виконавець несе відповідальності за псування майна замовника, яке не входить до договору. Насправді це виходить так, що якщо виконавцю було доручено провести частину робіт – проводку на об'єкті та з його вини сталася пожежа, то ніякого матеріального відшкодування замовник не отримає, оскільки виконавець був у відповідальності лише за проведення, а не за цілу будівлю.
Іноді виконавці включають пункт про те, що вони не відповідають за шлюб. Насправді такий пункт суперечить закону Російської Федерації.
Декілька договорів підряду
Трапляється, що під час будівництва будинку замовник укладає кілька договорів підряду. Спочатку, на будівництво фундаменту, потім на зведення коробки та покрівлі, а останній – на оздоблення. Кожен наступний договір не обов'язково укладається з тим самим підрядником. Але таке будівництво має мінус – кожен із підрядників при виявленні недоліків посилатиметься на попереднього будівельника.
Увага! Навіть якщо при складанні договору не було обумовлено неустойку за несвоєчасно виконані роботи, то згідно із законом вона дорівнює 3 відсоткам від суми замовлення за кожну добу прострочення. Але цей захід діє лише для ІП та юридичних осіб, оскільки вони потрапляють під дію закону про Захист прав споживачів.
У жодному разі не погоджуйтесь на обіцянки та не укладайте договір підряду без проекту. Якщо взяти статистику, такі договори почали набирати обертів. Якщо ви пішли на це, тоді в договорі підряду необхідно вказати конкретні розміри будівлі, кількість поверхів, матеріал фундаменту та вид будівельних матеріалів. Загалом мають бути зазначені такі дані, за якими можна буде ідентифікувати об'єкт будівництва.
Зразковий технічний опис об'єкта
У договорі, у якому відсутній чіткий проект, має бути доданий технічний опис будівлі. Наприклад:
- Триповерховий будинки з мансардою, з двосхилим дахом. Фундамент цегляний, стрічковий. Ширина стрічки 40 сантиметрів, у землю заглиблена на 60 сантиметрів, висота фундаменту 55 сантиметрів.
- Наручні розміри будівлі – 5 на 7 метрів.
- Загальна площа - 70-80 кв. метрів.
- Житлова площа – 60 – 70 кв. метрів.
- 3 поверхи.
- Висота кожного поверху – 2.8 метрів.
- Стіни із піноблоків.
- Перегородки – бетон.
- Перекриття – залізобетонні.
- Утеплювач перекриття – базальтові плити.
- Покрівля – металочерепиця.
- Оздоблення цоколя – штучний камінь.
- Зовнішнє оздоблення будівлі – штучний камінь.
- Вікна – пластикові склопакети.
- Підвіконня – пластик, ширина 60 сантиметрів.
Приклад опису функцій
Усі приміщення мають бути описані за функціями.
Наприклад:
- Перший поверх: ганок, тепла кухня, санвузол, їдальня, кімната для зберігання.
- Другий поверх: дві спальні, санвузол, хол.
- Третій поверх: ігрова кімната, одна спальня, ванна кімната та хол.
- Опалення по всьому будинку від газового котла, що має бути встановлений у кімнаті для зберігання.
Способи уникнути додаткових витрат
Підрядники постійно намагаються збільшити оплату будівельних матеріалів, посилаючись на те, що ціна матеріалів зросла з моменту підписання договору. Не потрібно піддаватися на провокацію, тому що будь-яка велика компанія закладає ці моменти в кошторис наперед. Для того, щоб уникнути такого інциденту, необхідно, щоб ціна послуг підрядника в договорі була чітко прописана, а не плаваюча. Якщо підрядник наполягає на плаваючій ставці, тоді потрібно конкретно прописати правила, за яких ціна на будівельні матеріали може бути збільшена.
Договір підряду обов'язково оформляється у двох примірниках, по одному для кожної із сторін.
Завдання шкоди сусідам під час проведення будівельних робіт
Під час будівництва ви не можете бути впевнені повністю про акуратність підрядника. На цей випадок можна убезпечити себе та оформити страхування відповідальності під час проведення будівельних робіт. Цей вид страхування дозволить уникнути витрати, якщо під час будівництва з вини підрядника буде завдано шкоди сусідам.
Корисне відео
Поради щодо вибору підрядника
Для того, щоб уникнути проблем у майбутньому, потрібно не лише правильно оформити договір підряду, а й вибрати надійного підрядника.
Критерії надійної компанії:
- Термін роботи компанії.
Безпечніше вибрати компанію, яка має досвід, побудовані об'єкти та відгуки. Слід остерігатися від організацій, які перереєстрували ЮЛ. Можливо, вони уникали правових аспектів або уникали податкових виплат.
- Аналіз цін.
Необхідно проаналізувати середньоринкові ціни, щоб не переплатити.
- Репутація.
Переконайтеся, що компанія має більше позитивних відгуків. Докладно перевіряйте інформацію про продавця в рунеті. Вивчіть форуми та спільноти, де збираються люди, діляться порадами, особистою думкою, історіями та враженнями. Там ви точно зможете зрозуміти загальну картину про підрядника. Якщо відгуки тільки позитивні, варто насторожитись, оскільки відгуки можуть бути проплаченими.
- Ліцензія.
Має бути дозвіл на проведення робіт.
Корисне відео
Висновок
Укладання договору з будівельною компанією дозволяє кожній із сторін точно розуміти, чого від них хоче візаві, і у разі виникнення непередбачених ситуацій довести свою правоту в суді.
Є загальні рекомендації для укладання договору, але в будь-якому випадку треба обмірковувати, про що домовлятися з будівельною компанією, щоб усі питання були вирішені ще «на березі».
