Schemat organizacji planowania rozwoju terenu - informacje do przygotowania

Z roku na rok coraz więcej osób przenosi się do własnych domów prywatnych. Jednak prawo do posiadania działki i środków wystarczających na budowę mieszkania nie wystarczy. Aby budowa była legalna, konieczne jest przygotowanie się do budowy dokumentów. Często zbieranie i przetwarzanie dokumentów zajmuje więcej czasu niż cały proces budowy domu. Są to jednak niezbędne środki, ponieważ bez niezbędnych dokumentów władze miasta uznają budynek za nieuprawnioną zabudowę i będą miały prawo go zburzyć. Niezbędnym dokumentem jest schemat organizacji planowania zagospodarowania terenu, na podstawie którego wydawane są pozostałe pozwolenia.

Co to jest schemat planowania terenu

SPOZU (SPZU czyli schemat organizacji planowania zagospodarowania terenu) jest oficjalnym dokumentem, na podstawie którego wydawane jest pozwolenie na zagospodarowanie działki. Składa się ze schematu graficznego i noty wyjaśniającej, która zawiera główne parametry techniczne. Obiekt budowy (zwykle dom) jest oznaczony rysunkiem na obrazie witryny i znajduje się w jego granicach. Ponadto diagram koniecznie zawiera wszystkie komunikaty inżynierskie zawarte w planie budowy.

Pełne instrukcje dotyczące przygotowania SPOZU i ram regulacyjnych reguluje Dekret Rządu Federacji Rosyjskiej N87, przyjęty w 2008 roku.

SPOZU jest wymagane w przypadku różnego rodzaju projektów budowy kapitału. Różnią się przeznaczeniem i sposobami późniejszej eksploatacji:

• przemysłowe (w tym budynki dla obronności i bezpieczeństwa) bez obiektów liniowych;
• nieprodukcyjne (budynki związane z zasobami mieszkaniowymi, socjalnymi, komunalnymi, gospodarczymi i kulturalnymi), a także inne obiekty nie wykorzystywane do celów produkcyjnych;
• liniowy - obiekty obejmujące przewody, rury, linie kolejowe i inną komunikację.

Schemat może być wymagany dla:

• początek zagospodarowania działki;
• na przebudowę, przebudowę lub inne dodatkowe prace budowlane;
• zmienić projekt, który już zaczął być realizowany lub został częściowo wybudowany, do zatwierdzenia przez właściwą administrację miejską.

Pełną listę obiektów, do budowy których wymagane jest wstępne przygotowanie SPOZU reguluje Regulamin w sprawie składu części dokumentacji projektowej i wymagań co do ich treści.

Jakie są wymagania dla SPOZU w 2019 roku

Część graficzna dokumentu to schematyczne przedstawienie obiektów budowlanych wydrukowanych na papierze. Umieszczane są zarówno elementy zbudowane, jak i te, które są planowane do zagospodarowania. Na schemacie zaznaczono również lokalizację głównych komunikacji i dróg prowadzących do obiektu.

Wymagania dotyczące organizacji SPZU są tożsame z przepisami dotyczącymi realizacji planu urbanistycznego. To na podstawie tych ostatnich sporządzany jest plan przydziału gruntów i opracowywana jest późniejsza lokalizacja obiektów do budowy kapitału. Plan urbanistyczny terenu nie jest opracowywany samodzielnie przez właściciela gruntu. Można go uzyskać w administracji lokalnej, po uprzednim złożeniu takiego wniosku. Plan urbanistyczny zawiera następujące informacje:

• wykaz dozwolonych wyznaczonych celów działki;
• przepisy urbanistyczne;
• potencjał techniczny działki, dostępność i możliwość podłączenia do sieci inżynieryjnych;
• wymagania, jakie musi spełniać obiekt budowlany, a także jego dopuszczalne parametry i położenie;
• umieścić na rysunku graficznym.

Od momentu przedłożenia planu zagospodarowania przestrzennego przez administrację dokument będzie ważny przez 3 lata, po czym trzeba będzie go ponownie zażądać.

Na podstawie powyższych informacji powstaje schemat organizacji planowania rozwoju terenu. W celu ułatwienia sporządzenia obrazu graficznego (schematu) można i zaleca się przyjęcie za podstawę aktualnego planu urbanistycznego w skali (1:500) lub mapy topograficznej działki.

Aby plan zagospodarowania terenu do pozwolenia na budowę został zaakceptowany przez władze miasta bez odmowy lub modyfikacji, warto przy jego sporządzeniu kierować się następującymi zaleceniami:

• schemat musi być wydrukowany na wysokiej jakości czystym papierze w formacie A4 lub A3;
• dopuszcza się wykonanie rysunku za pomocą programów komputerowych lub ręcznie;
• jeśli jest błąd lub poprawki, obraz powinien zostać przerobiony.

Potwierdza się dopiero ostateczna wersja SPOZU. W niektórych przypadkach dopuszczalne są drobne poprawki, ale tylko wtedy, gdy zostały odpowiednio poświadczone. Odbywa się to według następującego algorytmu: pracownik administracji lub osoba upoważniona dokonuje edycji, skreśla błędy w tekście, a obok wpisuje prawidłowe informacje. Jest podpisany zwrotem „Uwierz poprawione” i jest poświadczony podpisem wykonawcy programu - właściciela witryny lub jego asystenta.

Jeśli projekt jest wykonany poprawnie i odpowiada planowi urbanistycznemu, SPOZU może posłużyć do uzyskania pozwolenia na budowę.

Jaki powinien być schemat

Dokument schematu organizacji planowania działki składa się z dwóch części - samego obrazu i objaśniającej notatki tekstowej. Komponent graficzny zawiera następujące informacje:

• określenie granic działki gruntowej w ścisłej zgodności z ewidencją katastralną i geodezyjną terenu;
• oznaczenie konturów i rzeczywistych wymiarów obiektu planowanego do budowy, ze wskazaniem jego dokładnej lokalizacji i braku jakichkolwiek dodatkowych notatek wewnętrznych;
• jeśli pewne budynki są już zlokalizowane na terenie, są one również stosowane do diagramu;
• obiekty planowane do rozbiórki w celu organizacji nowej budowy są wskazane na schemacie odpowiednimi podpisami;
• jeżeli na terenie terenu znajdują się specjalne strefy zgodnie z planem urbanistycznym, na przykład granice stref chronionych do różnych celów, to koniecznie są one stosowane do schematu;
• również w tej części dokumentu wskazano możliwe obszary służebności publicznej ¹ ;
• na koniec konieczne jest graficzne wykreślenie wszystkich sieci inżynieryjnych, biorąc pod uwagę ich przepustowość, a także miejsca, w których będą połączone z placem budowy.

¹Służebność publiczna to udokumentowana możliwość wykorzystania części działki do ogólnego (sąsiedzkiego) użytkowania. Może to być konieczne, na przykład, jeśli nie ma innych sposobów uzyskania dostępu do innej witryny i innych szczególnych przypadków.

Wielu właścicieli gruntów z góry wie o istnieniu służebności publicznej na terenie działki, ponieważ do jej oficjalnego zainstalowania konieczne jest:

• prawnie wiążąca umowa między faktycznym właścicielem witryny a drugą stroną, która musi sformalizować to obciążenie;
• poświadczone notarialnie;
• jest wpisany do rejestru.

Służebność publiczna jest skrajną formą rozwiązania sytuacji problemowej i jest stosowana tylko wtedy, gdy nie można znaleźć innego wyjścia. Najczęściej strefom służebności publicznej nadaje się taki status w związku z umieszczeniem na nich ważnej komunikacji o znaczeniu miejskim (rurociągi wodociągowe lub gazowe). W przeciwieństwie do prywatnej formy gruntu na cele specjalne, właścicielowi nie przysługuje żadna rekompensata pieniężna za użytkowanie gruntu.

Druga część SPOZU to tekstowa nota wyjaśniająca. Może mieć dowolny kształt. Jednak w oparciu o doświadczenia interakcji z administracją lokalną zaleca się następujące treści:

• charakterystyka techniczno-terytorialna terenu, na którym będzie realizowana zabudowa, a także jej pełny opis;
• wszystkie wykorzystane dane (w tym dane ekonomiczne) dotyczące planowanej organizacji terytorium, z uwzględnieniem wszelkich manipulacji z nim: rozbiórki, budowy, przebudowy i przeniesienia obiektów budowlanych;
• dane projektowe dotyczące prywatnego budynku mieszkalnego, zgodnie z uzyskanym pozwoleniem na jego budowę;
• spis wszystkich prac w celu dalszej poprawy przydziału;
• jeśli obiekt budowlany nie jest mieszkalny, ale przemysłowy, konieczne jest również wskazanie uzasadnienia technicznego umieszczenia każdego z jego budynków, a także schematyczne przedstawienie dróg niezbędnych do dostępu do każdego domu, a także do przemieszczania towarów.

Określając charakterystykę techniczną budynku należy wskazać następujące parametry budynku:

• ile pięter będzie w domu (uwzględniając również jego część podziemną, a także piwnicę, strych itp.);
• wysokość punktu w dwóch wymiarach: od ślepego obszaru i od kalenicy dachu (nie uwzględnia się rur i wystających części, które mogą być wyższe niż kalenica);
• powierzchnia pojedynczego obiektu budownictwa mieszkaniowego wzdłuż jego granic (w tym przypadku uwzględniane są wystające części, a wymiary są brane pod uwagę wzdłuż ich skrajnych granic: garaże, taras, ganek itp.);
• wskazany jest współczynnik powierzchni budowy, który definiuje się jako stosunek projektu do powierzchni całego terytorium;
• obliczana jest całkowita powierzchnia zabudowana, która uwzględnia wszystkie wystające i sąsiednie obiekty.

Schemat musi zostać zatwierdzony przez właściciela terytorium lub osobę, która upoważniła go do stworzenia projektu na podstawie odpowiedniego pełnomocnictwa.

DIY SPOZU

W celu sporządzenia SPOZU nie jest konieczny kontakt ze specjalistami. Możesz też zrobić to sam, powtarzając go według wzoru z Internetu. Należy jednak rozumieć, że nawet jeśli przykładowy schemat jest podobny do witryny w prawdziwym życiu, nadal trzeba poświęcić wystarczająco dużo czasu i wysiłku, aby ją dostosować i spełnić wszystkie wymagania administracji.

Nie ma ograniczeń prawnych co do tego, kto może wystawić SPOZA. Na tej podstawie możemy wywnioskować, że dokument ten może sporządzić każda osoba fizyczna lub prawna posiadająca wystarczające do tego umiejętności.

Również zgodnie z Kodeksem urbanistycznym Federacji Rosyjskiej można powiedzieć, że właściciel musi stworzyć SPOZU z własnej inicjatywy, jednak bez niego nie otrzyma kolejnych pozwoleń na budowę. Dlatego w każdym przypadku konieczne będzie sporządzenie schematu w jego obowiązkowej zgodności ze wszystkimi normami dokumentacji urbanistycznej.

Aby stworzyć graficzną część dokumentu, będziesz potrzebować umiejętności rysowania, podstawowej wiedzy o rysunkach i, jeśli to możliwe, specjalnych edytorów komputerowych. Aby uzyskać dokładne wyobrażenie o wyglądzie obrazu przed rozpoczęciem pracy, musisz przestudiować odpowiednie próbki z Internetu. Pracując z dokumentami należy rozumieć, że muszą one być zgodne ze standardami urbanistycznymi i wymaganiami dla tego typu dokumentu, a także muszą być budowane na podstawie planu urbanistycznego wydanego przez administrację. Jeśli te punkty nie zostaną spełnione, autoryzowana służba miejska zachowuje prawo do odmowy wydania pozwolenia na budowę.

Jeśli chodzi o koszt, zaczyna się od 3000-4000 rubli za projekt. Wielu zwraca się o pomoc do specjalistów, ponieważ osobom, które nigdy nie zajmowały się rysunkami, może być dość trudno zrozumieć wszystkie wymagania, które muszą być spełnione w dokumencie.

Wykonując dokumentację samodzielnie, zaleca się przestrzeganie poniższych wskazówek:

1. Wszelkie SPOZU opierają się na planie urbanistycznym terenu otrzymanym od administracji. Jego skalę i wymiary można dostosować do wymaganych parametrów.
2. Granice terenu są oznaczone linią o grubości 0,3 mm, a jeśli ogrodzenie pokrywa się z granicami, należy to zaznaczyć odpowiednią notatką.
3. Bezbłędnie rysunek wskazuje granice obszaru zabudowanego terytorium. Do oznaczenia używa się przerywanej linii z wcięciem od rzeczywistych granic przydziału 3 rzeczywistych metrów i od głównego wejścia 5 metrów.
4. Wszystkie linie przyszłego IZHS są przedstawione na rysunku linią o grubości 7 mm.

Ten algorytm jest najłatwiejszym sposobem realizacji planu sytuacyjnego do pozwolenia na budowę. Do obrazu graficznego należy dołączyć notę wyjaśniającą w postaci raportu wykonalności projektu. Ponieważ aby wybudować oficynę, nie trzeba uzyskiwać odpowiedniego zezwolenia od administracji, nie trzeba ich również aplikować do schematu.

Próbki do użytku

SPOZU składa się z:

• Strona tytułowa;
• graficzne przedstawienie schematu organizacji planowania zagospodarowania terenu;
• objaśniająca notatka tekstowa;
• aplikacje (w razie potrzeby).

Prawidłowy wzorzec SRAM wygląda tak:

Przykłady tekstów uzasadniających organizację planowania działki można również znaleźć w specjalistycznych zasobach w Internecie.

Narzędzia komputerowe

Najprostszym sposobem jest wykonanie SPOZU w programowych edytorach graficznych na podstawie zeskanowanego planu urbanistycznego. Najczęściej do opracowania dokumentacji wykorzystywany jest pakiet oprogramowania przeznaczony dla inżynierów katastralnych ARGO. Ma przejrzysty interfejs, który możesz szybko zrozumieć. W nim możesz natychmiast pobrać plan katastralny (dostępny na stronie Rosreestr) i zarysować wszystkie niezbędne elementy, zgodnie z wymaganiami dla SPOZU.

Mimo że program jest płatny, każdy może korzystać z wersji próbnej programu przez 60 dni, po czym należy go usunąć lub wykupić licencję. Jeśli nie możesz samodzielnie narysować schematu lub masz problemy z zaprojektowaniem noty wyjaśniającej, możesz skontaktować się ze specjalistami. Aby nie wpaść w oszustów i uzyskać dokument na czas, między stronami zostaje zawarta umowa o świadczenie usług. Profesjonaliści wykonują komputerową wersję szkicu na podstawie podanych informacji:

• oficjalne dokumenty dotyczące przydziału ziemi;
• szkic architektoniczny planu projektowanego budynku;
• sprawozdania.

Wniosek

Koszt gotowych dokumentów różni się w zależności od miasta i organizacji świadczącej usługi. Gdy tylko będziesz mieć prawidłowo sporządzony i zatwierdzony przez administrację miasta dokument, możesz przystąpić do dalszych etapów przygotowania i projektowania budynku. Ci, którzy nie chcą składać wniosków do organizacji zewnętrznych i nie wiedzą, gdzie szybko uzyskać plan organizacji rozwoju witryny, mogą skontaktować się z biurem architektonicznym miasta.

Trochę więcej uwagi!

Napisz w komentarzach, co myślisz - co myślisz, jeśli jest taka możliwość, to można samemu przygotować SPOZA, czy lepiej zwrócić się o pomoc do specjalistów?