Схема планувальної організації забудови ділянки – інформація для підготовки

Щороку дедалі більше людей переїжджають у приватні будинки, збудовані власними силами. Однак одного права володіння земельною ділянкою та ресурсами, достатніми для будівництва житла, буде недостатньо. Щоб будівництво було законним, необхідно підготуватися до будівництва документально. І часто для збору та оформлення паперів потрібно більше часу, ніж на весь процес будівництва будинку загалом. Але це необхідні заходи, оскільки без потрібних документів міська влада визнає будівлю самовільною забудовою, і буде в праві її знести. Схема планувальної організації забудови ділянки - необхідний папір, на основі якого оформляється решта дозвільної документації.

Що таке схема планувальної забудови ділянки

СПОЗУ (СПЗУ або схема планувальної організації забудови ділянки) – офіційний документ, на основі якого видається дозвіл на забудову земельного наділу. Він складається з графічної схеми та пояснювальної записки, що містить основні технічні параметри. Об'єкт будівництва (зазвичай, будинок) позначається кресленням на зображенні ділянки і перебуває всередині її кордонів. Також на схемі обов'язково містяться всі інженерні комунікації, які є у плані будівництва.

Повні вказівки до складання СПОЗУ та нормативна база регламентується Постановою Уряду РФ N87, прийнятою у 2008 році.

СПОЗА потрібна для різних видів об'єктів капітального будівництва. Вони відрізняються за цільовим призначенням та способами подальшої експлуатації на:

• виробничі (включаючи будівлі для оборони та забезпечення безпеки) без лінійних об'єктів;
• невиробничі (будівлі, що належать до житлового фонду, соціального, комунального, побутового та культурного призначення), а також інші об'єкти, що не використовуються у виробничих цілях;
• лінійні – об'єкти, які включають дроти, труби, залізниці та інші комунікації.

Схема може знадобитися для:

• початку забудови земельного наділу;
• для реконструкції, перебудови чи інших додаткових будівельних робіт;
• для зміни проекту, який уже почав реалізовуватись, або був частково збудований, для затвердження правою міською адміністрацією.

Повний список об'єктів, для будівництва яких необхідне попереднє складання СПОЗУ, регламентується Положенням про склад розділів проектної документації та вимог щодо їх утримання.

Які є вимоги до СПОЗУ у 2019 році

Графічна частина документа є схематичним зображенням об'єктів будівництва, нанесених на папір. Розміщуються як побудовані елементи, так і ті, які плануються до забудови. Також на схемі позначаються розташування основних комунікацій та дороги до об'єкта.

Вимоги до організації СПЗУ ідентичні регламенту виконання містобудівного плану. Саме на основі останнього робиться схема земельного наділу та розробляється подальше розташування об'єктів капітального будівництва. Містобудівний план території не розробляється власником землі самостійно. Його можна отримати у місцевій адміністрації, попередньо звернувшись із такою заявкою. Містобудівний план надає таку інформацію:

• перелік дозволених цільових призначень земельної ділянки;
• регламент містобудування;
• технічний потенціал наділу, наявність та можливості його приєднання до капітальних інженерних мереж;
• вимоги, яким має відповідати об'єкт будівництва, а також його дозволені параметри та місцезнаходження;
• графічне креслення наділа.

З моменту надання містобудівного плану адміністрацією документ буде дійсним 3 роки, після чого його потрібно буде вимагати повторно.

На основі наведеної вище інформації формується схема планувальної організації забудови ділянки. Для полегшення складання графічного зображення (схеми) за основу можна і рекомендується брати актуальний містобудівний план з масштабом (1:500) або топографічну карту земельного наділу.

Щоб план забудови ділянки для дозволу на будівництво був прийнятий міською владою без відмови або доопрацювань, варто дотримуватись таких рекомендацій до її складання:

• схема має бути нанесена на якісний чистий папір у форматі А4 або А3;
• допускається виконання креслення за допомогою комп'ютерних програм чи вручну;
• при помилці чи наявності виправлень зображення слід переробити.

Підтверджується лише чистовий варіант СПОЗА. У деяких випадках допускається наявність невеликих виправлень, але лише за умови, що вони були завірені належним чином. Робиться це за таким алгоритмом: співробітник адміністрації або уповноважене робить правки, закреслюючи помилки в тексті, а поряд записує коректну інформацію. Вона підписується фразою «Виправленому вірити» та засвідчується підписом виконавця схеми – власника дільниці або її помічника.

Якщо схема виконана правильно і відповідає містобудівному плану, СПОЗУ можна використовувати для отримання дозвільних документів на будівництво.

Якою має бути схема

Документ схеми планувальної організації земельної ділянки складається із двох частин – самого зображення та пояснювальної текстової записки. Графічна складова містить таку інформацію:

• визначення меж земельного наділу у точній відповідності до кадастрового обліку та межування території;
• позначення контурів та правдивих габаритів планованого до зведення об'єкта із зазначенням його точного розташування та відсутністю будь-яких додаткових внутрішніх приміток;
• якщо на ділянці вже розміщені певні будівлі, їх також наносять на схему;
• об'єкти, що плануються під знесення для організації нового будівництва, позначаються на схемі з відповідними підписами;
• якщо на території ділянки за містобудівним планом розміщені особливі зони, наприклад, межі охоронних зон різного цільового призначення, то вони обов'язково наносяться на схему;
• також у цій частині документа позначаються можливі ділянки публічного сервітуту ¹ ;
• в кінці необхідно графічно нанести всі інженерні мережі з урахуванням їхньої пропускної можливості, а також ті місця, де вони підключатимуться до об'єкта будівництва.

¹Публічний сервітут – документально підтверджена можливість використання частини земельного наділу для загального (сусідського) використання. Таке може знадобитися, наприклад, якщо немає інших шляхів доступу до іншої ділянки та інших окремих випадків.

Про наявність публічного сервітуту на території земельного наділу багато власників землі знають заздалегідь, тому що для його офіційної установки необхідно:

• договір, що має юридичну силу, між фактичним власником ділянки та другою стороною, яка потребує оформлення цього обтяження;
• підтверджується нотаріально;
• заноситься до Росреєстру.

Публічний сервітут є крайньої формою вирішення проблемної ситуації, і застосовується лише тому випадку, якщо іншого виходу знайти неможливо. Найчастіше зони публічного сервітуту наділяються таким статусом у зв'язку з розміщенням ними важливих комунікацій міського значення (водопроводу чи газопроводу). На відміну від приватної форми земель особливого призначення, жодної грошової компенсації за користування землею її власнику не передбачено.

Друга частина СПОЗУ - текстова пояснювальна записка. Вона може бути у вільному викладі. Проте з досвіду взаємодії з місцевими адміністраціями рекомендується її наступний зміст:

• технічні та територіальні характеристики ділянки, на якій проводитиметься забудова, а також її повний опис;
• всі використовувані дані (зокрема і економічні), що стосуються запланованої організації території, враховуючи всі маніпуляції з нею: знесення, будівництво, реконструкція та переміщення об'єктів будівництва;
• проектні дані про приватний житловий будинок, відповідно до отриманого дозволу на його зведення;
• перелік усіх робіт з подальшого благоустрою одягу;
• якщо об'єкт будівництва не житлового, а промислового призначення, то також необхідно вказати технічні обґрунтування до розміщення кожної його будівлі, а також навести схематичне зображення доріг, необхідних для під'їзду до кожного будинку, а також для переміщень вантажів.

Вказуючи технічні характеристики забудови, обов'язково потрібно вказати такі параметри будівлі:

• скільки поверхів буде у будинку (враховуючи також його підземну частину, а також цокольний поверх, мансарду та інше);
• висота точки у двох вимірах: від вимощення і від ковзана даху (до уваги не беруться труби і виступаючі частини, які можуть бути вищими, ніж коник);
• площа об'єкт індивідуального житлового будівництва за його межами (у цьому випадку виступаючі частини враховуються та розміри беруться по крайніх їхніх кордонах: гаражах, терасі, ганку та інше);
• зазначається коефіцієнт будівельної площі, що визначається як співвідношення проекту до площі всієї території;
• прораховується загальна площа забудови, яка враховує всі об'єкти, що випирають і прилягають.

Схема обов'язково має бути затверджена власником території або особою, яка уповноважила його на створення проекту з відповідної довіреності.

СПОЗУ своїми руками

Для того, щоб скласти СПОЗУ, не обов'язково звертатися до фахівців. Його можна зробити і самостійно, повторивши його за взірцем з Інтернету. Однак слід розуміти, що навіть якщо і зразкова схема буде схожа на ділянку в реальному житті, все одно доведеться витратити достатньо часу та сил на її адаптацію та відповідність усім вимогам адміністрації.

Законодавчо не прописано жодних обмежень щодо того, хто може оформлювати СПОЗА. З цього можна зробити висновок, що цей документ може бути складений будь-якою фізичною або юридичною особою, яка має достатні навички для цього.

Також по Містобудівному Кодексу РФ можна сказати, що створювати СПОЗУ власник повинен з особистої ініціативи, однак подальшу дозвільну документацію на будівництво без неї він не отримає. Тому в будь-якому разі креслити схему доведеться в обов'язковій її відповідності до всіх норм містобудівної документації.

Щоб зробити графічну частину документа знадобляться навички креслення, базові знання у кресленнях, а також наскільки можна спеціальні комп'ютерні редактори. Для точного уявлення про зовнішній вигляд зображення до початку роботи потрібно вивчити відповідні зразки з Інтернету. При роботі з паперами слід розуміти, що вони мають відповідати стандартам містобудування та вимогам до цього типу документів, а також мають бути побудовані на основі містобудівного плану, виданого адміністрацією. Якщо ці пункти не будуть виконані, то за уповноваженою міською службою залишається право відмовити у наданні дозволу на будівництво.

Щодо вартості, то вона стартує від 3000-4000 рублів за проект. Багато хто звертається за допомогою до фахівців, оскільки людям, які жодного разу не мали справу з кресленнями, може бути досить складно зрозуміти всі вимоги, які необхідно виконати у документі.

При самостійному виконанні документації рекомендується дотримуватися наступних порад:

1. В основі будь-якого СПОЗ лежить містобудівний план території, отриманий в адміністрації. Його масштаб та розмірність можна адаптувати до необхідних параметрів.
2. Кордони ділянки позначаються лінією, товщиною 0.3мм, а якщо огорожа збігається з межами, про це слід зазначити відповідною позначкою.
3. В обов'язковому порядку на кресленні позначаються межі ділянки території, що забудовується. Для позначення застосовується штрихпунктирна лінія з відступом від реальних кордонів одягу в 3 реальні метри та від головного під'їзду в 5 метрів.
4. Усі лінії майбутнього ІЖС зображуються на кресленні лінією, товщина яких дорівнює 7 мм.

Цей алгоритм – найпростіший спосіб реалізації плану ділянки для дозволу на будівництво. До графічного зображення обов'язково додається пояснювальна записка у формі техніко-економічного зведення проекту. Оскільки для того, щоб збудувати господарську споруду, не потрібно отримувати відповідного дозволу в адміністрації, наносити їх на схему також не потрібно.

Зразки для використання

СПОЗА складається з:

• титульного листа;
• графічного зображення схеми планувальної організації забудови ділянки;
• пояснювальної текстової записки;
• додатків (за потребою).

Коректний зразок СПОЗА виглядає наступним чином:

Приклади тексту для обгрунтування організації планування земельної ділянки також можна знайти на спеціалізованих ресурсах в Інтернеті.

Утиліти для комп'ютера

Найпростіше зробити СПОЗУ у програмних графічних редакторах на основі відсканованого містобудівного плану. Найчастіше для відпрацювання документації застосовують програмний комплекс, призначений для кадастрових інженерів – АРГО. Має зрозумілий інтерфейс, в якому можна швидко розібратися. У ньому можна відразу завантажити кадастровий план (доступний на сайті Росреєстру), і відкреслити всі необхідні елементи згідно з вимогами до СПОЗА.

Хоча програма і платна, кожен може скористатися пробною версією програми на 60 днів, після чого її потрібно буде видалити або придбати ліцензію. Якщо самостійно схему накреслити не виходить або з'явилися проблеми з оформленням пояснювальної записки, можна звернутися до фахівців. Щоб не натрапити на шахраїв та отримати документ вчасно, між сторонами укладається договір на надання послуг. Професіонали роблять комп'ютерну версію ескізу на основі наступної інформації:

• офіційних документів на земельний наділ;
• архітектурний ескіз плану передбачуваного будівництва;
• заяви.

Висновок

Вартість готових документів варіюється від міста та організації, яка надає послуги. Як тільки на руках буде коректно зроблений та затверджений міською адміністрацією документ, можна приступати до подальших етапів підготовки та оформлення забудови. Ті, хто не хочуть звертатися до сторонніх організацій, і не знають, де швидко отримати схему планувальної організації забудови ділянки, можуть звернутися до міського архітектурного бюро.

Ще трохи уваги!

Напишіть у коментарях, як думаєте – як ви вважаєте, якщо є така можливість, то можна підготувати СПОЗУ самостійно чи краще все ж таки звернутися за допомогою до фахівців?