Jak zarabiać na podmiejskich nieruchomościach – sposoby i mity o inwestycjach
Od dzieciństwa ludzie słyszeli, że nieruchomości to najbardziej niezawodny sposób na inwestowanie pieniędzy. W praktyce niewiele „ryzykuje”, aby zweryfikować to stwierdzenie. Dziś przeanalizujemy główne mity dotyczące inwestowania w nieruchomości, porozmawiamy o potrzebie kapitału i opiszemy sposoby zarabiania na podmiejskich mieszkaniach.
Kupiłbym nieruchomość, która nauczy mnie: mity o inwestowaniu w nieruchomości podmiejskie
Mit 1: Możesz kupić nieruchomość tylko wtedy, gdy masz solidny kapitał
Tak uważa ponad 60% Rosjan i nie mając dodatkowych 3-4 milionów rubli, szukają innych sposobów inwestowania. Jednak „szkatułkę” otwiera się po prostu: korzystając z kredytu hipotecznego, kredytów lub kupując kredyty hipoteczne poniżej wartości rynkowej, można stać się właścicielem przyzwoitego mieszkania i uzyskiwać dochód od 30% do 100% za zainwestowane środki.
Mit 2: Inflacja „zjada” całą rentowność nieruchomości
Kupno domku, kamienicy lub apartamentowca pod inwestycję długoterminową z zamiarem późniejszej sprzedaży „gdy cena wzrośnie” tak naprawdę nie zawsze jest właściwą strategią. Na życzenie właściciela i w zależności od lokalizacji można stworzyć niektóre standardowe źródła dochodu: wynająć, przebudować na pensjonat, hostel lub otworzyć inny mini-biznes.
Mit numer 3: musisz wybudować dla siebie podmiejskie domy, nie zarobisz na cudzych projektach
Oczywiście posiadanie własnego „domu na wsi” jest zarówno przyjemne, jak i prestiżowe. Ale dodatkowy dochód z takiego domu jest jeszcze przyjemniejszy. Jedną z opcji zarabiania na nieruchomościach podmiejskich jest właśnie kupowanie niedokończonych lub niedowartościowanych obiektów, porządkowanie ich i odsprzedaż.
Ile kosztuje nas wybudowanie domu: ile pieniędzy potrzebujemy na inwestycję i gdzie możemy je zdobyć
Istnieje kilka sposobów na zdobycie środków potrzebnych do zakupu domu:
- Kredyt hipoteczny - wystarczy mieć 25% pieniędzy z całkowitego kosztu domu. Kredyty hipoteczne przyjmowane są na okres od 5 do 30 lat, a sama nieruchomość stanowi zabezpieczenie. Wiele koncernów budowlanych aktywnie współpracuje z bankami i chętnie świadczy usługi budowlane opłacane przez banki. Oprocentowanie kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości lub budowy w różnych bankach waha się od 7% do 12,5% rocznie.
- Pożyczka zwykła - wyższy procent oprocentowania kredytu, w przeciwieństwie do kredytu hipotecznego, jest równoważony zwolnieniem mieszkania z obciążeń. Dzięki tej metodzie pozyskania finansowania, dom będzie własnością właściciela i może zostać szybko sprzedany bez uzyskiwania zgody banku.
- Fundusze wspólne - możesz łączyć finanse z przyjaciółmi lub krewnymi, zawierając wszystkie umowy za pośrednictwem prawników.
Ważne jest, aby wiedzieć ! W wielu regionach Rosji istnieją programy państwowe mające na celu zapewnienie mieszkańcom mieszkań. Niektóre kategorie obywateli mogą otrzymać nieodpłatną dotację od 30% do 71% wartości obiektu na budowę i zakup pierwszego mieszkania na wsi. Kategorie te obejmują młode rodziny, w których jeden z małżonków ma mniej niż 35 lat, rodziny wielodzietne, personel wojskowy oraz wysoko wykwalifikowani specjaliści.
Sposoby zarabiania na nieruchomościach podmiejskich
Istnieje wiele sposobów zarabiania na domach wiejskich. W zależności od planów długoterminowych można rozważyć opcje, które przewidują zachowanie dla Ciebie praw własności lub dalszą sprzedaż nieruchomości.
Pozostań właścicielem i wynajmij dom
Tutaj musisz zastanowić się, z którymi klientami najłatwiej Ci pracować, ale wiele zależy od lokalizacji domu. Główne opcje to:
Codzienny
Do domów położonych na przedmieściach, w pobliżu głównych węzłów komunikacyjnych: dworce kolejowe, lotniska, porty wodne, dworce autobusowe.
- Główni najemcy : turyści, osoby podróżujące służbowo, migranci.
- Możesz potrzebować : przebudowy domu na hostel, formalności, zatrudnienia pracowników do przyjmowania gości i sprzątania lokalu.
- Zwrot obiektu : od 3 do 5 lat.
Sezonowy
Do domów położonych w pięknych, malowniczych miejscach, gdzie turystyka jest dobrze rozwinięta.
- Główni najemcy : rodziny, firmy młodzieżowe, turyści.
- Możesz potrzebować : rozbudowy łaźni lub sauny, dekoracji sali zabaw (gry planszowe, siłownia, basen), ochrony w domku lub domku, porady prawnej przy zawarciu umowy najmu.
- Zwrot obiektu : od 5 do 10 lat.
Długoterminowy
Do domów położonych na obrzeżach dużych miast, na terenach o rozwiniętej infrastrukturze (transport, komunikacja).
- Główni najemcy : studenci, pracownicy firm zlokalizowanych w pobliżu obiektu, małżeństwa.
- Może zajść konieczność : przebudowy domu na łóżka, jeśli planowane jest zaaranżowanie budynku mieszkalnego, formalności, ochrony. Przy wynajmie dla par, musisz wziąć pod uwagę budowę garażu.
- Zwrot obiektu : od 3 do 7 lat.
C:1010BQW^
Jak to wygląda w praktyce :
Rodzina Mitinów zbudowała dwupiętrowy domek 15 km od Petersburga. Pierwsza rata hipoteki na budowę została spłacona z kapitału macierzyńskiego . Budowa kosztowała 1,5 miliona rubli. Miesięczna rata kredytu hipotecznego wynosiła 28 000 rubli.
Przy obliczaniu planu finansowego Mitinowie brali pod uwagę, że długoterminowa dzierżawa nie przyniesie im zysku, a jedynie pokryje wydatki na kredyt hipoteczny . Dlatego wybrano opcję z sezonowym wynajmem domu. W trakcie budowy pomieszczenia podzielono tak, aby w domu mogło spać 14 osób.
W osiedlu domków jest wiele miejsc do rozrywki, a rodzinne firmy wynajmują dom przez cały rok. Przez miesiąc dzienny wynajem domku przynosi rodzinie Mitinów 240 000 - 300 000 rubli.
Warto wiedzieć! Pomimo wysokiego zwrotu z obiektów pod najem krótko- i średnioterminowy, warto zadbać o konsultację z prawnikiem w sprawie umów z przyszłymi najemcami i pracownikami. Zagrożenia w tej metodzie inwestycji to szybkie niszczenie mebli, niedostateczne zabezpieczenie domu i znajdującego się w nim mienia oraz niezgodność z bezpieczeństwem przeciwpożarowym.
Odsprzedaż domu
Tutaj wszystko jest stosunkowo przejrzyste – to odmiana klasycznego schematu „kup taniej – sprzedaj drożej”. Opcje odsprzedaży są następujące:
Zakup niedokończonych i niepłynnych przedmiotów
Domy w tej kategorii można znaleźć w osiedlach domków letniskowych i stowarzyszeniach daczy. Wybierając obiekt, należy zwrócić uwagę na te obszary, w pobliżu których istnieje już rozwinięta infrastruktura, ułożono komunikację lub planowany jest rozwój.
Bez wątpienia przed nabyciem takiego mieszkania sprawdzane są dokumenty własności, kategoria gruntu, pozwolenie na budowę. Kwota inwestycji jest obliczana na podstawie pierwotnego kosztu mieszkania i niezbędnej przebudowy obiektu.
Zysk z odsprzedaży waha się od 10 do 30% zainwestowanych środków.
Wspólny rozwój
Najbardziej opłacalna opcja dla prywatnej grupy współinwestorów. W tym przypadku oszczędzają na hurtowych zakupach materiałów budowlanych, niskich kosztach dużej działki w porównaniu z rozproszonymi gruntami prywatnymi oraz na zapłacie za pracę budowniczych. Mobilność rynku pierwotnego prywatnych deweloperów pozwala im szybko obracać środki i oferować na rynku nowoczesne i niestandardowe rozwiązania architektoniczne.
Rentowność przy odsprzedaży waha się od 30% do 100% zainwestowanych środków.
Własna budowa
W przypadku działki w obszarze turystycznym najlepiej opłacają się domy, w których rozmieszczone są małe prywatne przedsiębiorstwa. Mogą to być hostele, pensjonaty i apartamentowce, słowem każdy niski budynek, który można wykorzystać jako nieruchomość komercyjną. Już na etapie budowy prywatnych inwestorów, którzy potrzebują budynku podmiejskiego do stworzenia własnego biznesu, można przyciągnąć do finansowania.
Zysk z odsprzedaży waha się od 50% do 70% inwestycji.
Przydatne wideo
Udostępnij budynek
Przy tej metodzie inwestowania trzeba szukać wiarygodnego konserwatywnego dewelopera. Firma budowlana powinna mieć w swoim portfolio kilka zakończonych sukcesem projektów. Taka firma daje prywatnemu inwestorowi możliwość zakupu przyszłego obiektu mieszkalnego lub udziału w nim, jeśli mówimy o budynkach wielorodzinnych w niskiej zabudowie, już na etapie wznoszenia wykopu.
Przy zakupie na początkowym etapie koszt obiektu w stosunku do rynku jest niski i prawie wszyscy deweloperzy zapewniają możliwość skorzystania z kredytów i hipotek. Do czasu nawiązania komunikacji wartość udziału rośnie o 15-20% i już na tym etapie można odsprzedać prawo własności. Pod koniec budowy ceny mieszkań podwoją się.
Rentowność waha się od 15% do 50% kwoty inwestycji.
Jak to wygląda w praktyce :
Victoria S. kilka lat temu nabyła grunty za 80 tys. rubli na aukcji upadłościowej . Działka o powierzchni 60 arów należała do kategorii gruntów rolnych . Po przeniesieniu gruntu do kategorii indywidualnego budownictwa mieszkaniowego i rozbiciu na udziały koszt stu metrów kwadratowych ziemi w tym miejscu wzrósł do 65 000 rubli.
Victoria zgodziła się z wykonawcami na udział w projekcie, a oni wspólnie prowadzili komunikację i zabudowali działki standardowymi domkami klasy średniej. Teraz tkanie ziemi w tej wiosce wakacyjnej kosztuje 130 000 rubli, a domki sprzedawane są od 2,8 miliona rubli kosztem 1 miliona rubli. Wysokie zyski zapewniają oszczędności w masowym rozwoju oraz udana lokalizacja działki przy głównej autostradzie.
Przydatne wideo
Streszczenie
Ogólna opłacalność inwestowania w nieruchomości waha się od 10% do 100% początkowej inwestycji. Okresy zwrotu z inwestycji wahają się od sześciu miesięcy do kilku lat.
Wybór metody inwestowania zależy od:
- istniejące aktywa (grunty, budynki) ;
- sytuacja finansowa inwestora ;
- możliwości spędzenia czasu na studiowaniu niuansów .
Inwestowanie w nieruchomości podmiejskie jest naprawdę opłacalne i możesz zacząć inwestować już za 25% kosztów mieszkania.
