Як заробити на заміській нерухомості - способи та міфи про інвестиції
Про те, що нерухомість найнадійніший спосіб для вкладення грошей люди чують із самого дитинства. На практиці «ризикують» перевіряти це твердження мало хто. Сьогодні ми розберемо основні міфи про інвестиції в нерухомість, розповімо про те, чи потрібен капітал та опишемо методи заробітку на заміському житлі.
Я б нерухомість купив, хто мене навчить: міфи про інвестиції в заміську нерухомість
Міф №1: купувати нерухомість можна тільки якщо є солідний капітал
Так думає понад 60% росіян, і, не маючи зайвих 3-4 мільйонів рублів, йдуть шукати інші методи інвестицій. Однак «скринька» відкривається просто: використовуючи іпотеку, кредити або купуючи заставні банківські об'єкти нижче за ринкову вартість, можна стати власником гідного житла і отримати за нього дохід від 30% до 100% на вкладені кошти.
Міф №2: інфляція «з'їдає» всю вигідність нерухомості
Придбання котеджу, таунхауса або багатоквартирного будинку для тривалого інвестування з метою продажу потім, коли подорожчає, дійсно не завжди вірна стратегія. За бажанням власника, і, залежно від місця розташування, можна створити деякі із стандартних джерел доходу: здавати в оренду подобово, перебудувати під гостьовий будинок, хостел або відкрити інше міні-підприємство.
Міф №3: заміське житло треба будувати для себе, на чужих проектах не заробиш
Звичайно, мати власний «будиночок у селі» і приємно, і престижно. Але мати з такого будиночка додатковий дохід ще приємніше. Один із варіантів отримання доходу на заміській нерухомості якраз і полягає у купівлі недобудованих або недооцінених об'єктів, приведенні їх у порядок та перепродажі.
Що нам коштує будинок збудувати: скільки потрібно грошей для інвестицій та де їх можна взяти
Існує кілька варіантів, як отримати необхідні для покупки будинку кошти:
- Іпотечний кредит – достатньо мати 25% від загальної вартості житла. Іпотека береться терміном від 5 до 30 років і запорукою служить сама нерухомість. Багато будівельних концернів активно взаємодіють із банками та із задоволенням надають послуги з будівництва, що оплачуються грошима банків. Відсотки з іпотеки на придбання нерухомості або будівництво у різних банках варіюються від 7% до 12,5% на рік.
- Кредит простий – більш високий відсоток ставок за кредитом, на відміну іпотеки, врівноважується звільненням житла від обтяження. За такого способу отримання фінансів будинок буде у власності власника і його можна буде швидко продати, не домагаючись дозволу банку.
- Спільні кошти – можна поєднати фінанси з друзями чи родичами, оформляючи всі домовленості через юристів.
Важливо знати ! У багатьох регіонах Росії існують державні програми із забезпечення населення житлом. Деякі категорії громадян можуть отримати на будівництво та придбання першого житла у сільській місцевості безоплатну субсидію від 30% до 71% вартості об'єкта. У ці категорії входять молоді сім'ї, де одному з подружжя менше 35 років, багатодітні сім'ї, військовослужбовці та висококваліфіковані фахівці.
Методи заробітку на заміській нерухомості
Є досить багато способів заробити на заміських будинках. Залежно від довгострокових планів можна розглядати варіанти, що передбачають збереження за Вами права власності або подальший продаж нерухомості.
Залишатися власником та здавати будинок в оренду
Тут треба замислитись, з якими клієнтами Вам найпростіше працювати, але багато залежить і від розташування будинку. Основні варіанти такі:
Подобово
Для будинків, розташованих у передмісті, неподалік великих транспортних розв'язок: станцій залізниці, аеропортів, водних портів, автостанцій.
- Основні орендарі : туристи, люди у відрядженнях, мігранти.
- Може знадобитися : перебудова будинку під хостел, оформлення документів, наймання працівників для прийому гостей та прибирання приміщень.
- Окупність об'єкту : від 3 до 5 років.
Сезонний
Для будинків, що знаходяться в красивих, мальовничих місцях, де добре розвинений туризм.
- Основні орендарі : сімейні люди, компанії молоді, туристи.
- Може знадобитися : прибудова лазні або сауни, оформлення кімнати для розваг (настільні ігри, спортзал, басейн), охорона в котеджному селищі або будинку, консультація юриста щодо укладання договору оренди.
- Окупність об'єкту : від 5 до 10 років.
Довгостроково
Для будинків, розташованих у передмісті великих мегаполісів, біля з розвиненою інфраструктурою (транспорт, комунікації).
- Основні орендарі : студенти, співробітники компаній, що знаходяться неподалік об'єкту, сімейні пари.
- Може знадобитися : реконструкція будинку для розміщення ліжко-місць, якщо планується влаштовувати прибутковий будинок, оформлення документів, охорона. Для здачі сімейним парам необхідно врахувати будівництво гаража.
- Окупність об'єкту : від 3 до 7 років.
C:1010BQW^
Як це виглядає на практиці :
Сім'я Мітіних збудувала двоповерховий котедж за 15 км від Санкт-Петербурга. Перший внесок іпотеки на будівництво сплатили за допомогою материнського капіталу . Будівництво коштувало 1,5 млн. рублів. Щомісячний внесок за іпотеку дорівнював 28 000 рублів.
При розрахунку фінансового плану Мітіни враховували, що довгострокова оренда не принесе їм прибутку, а лише покриватиме витрати з іпотеки . Тому був обраний варіант із сезонною здаванням будинку в оренду. При будівництві кімнати було поділено так, щоб у будинку могли ночувати 14 осіб.
У котеджному селищі багато місць для розваг та будинок цілий рік орендують сімейні компанії. За місяць подобова здача котеджу в оренду приносить у родину Мітіних 240 000 – 300 000 рублів.
Важливо знати! Незважаючи на високу окупність об'єктів при здачі в короткострокову та середньострокову оренду, слід потурбуватися про консультацію юриста щодо договорів з майбутніми орендарями та працівниками. Ризики в цьому методі інвестування полягають у швидкому зносі меблів, недостатній охороні домоволодіння та майна в ньому, недотриманні пожежної безпеки.
Перепродаж будинків
Тут все відносно прозоро – це різновид класичної схеми «купив дешевше – продав дорожче». Варіанти перепродажу такі:
Купівля недобудованих та неліквідних об'єктів
Будинки у такій категорії можна знайти у котеджних селищах та дачних товариствах. При виборі об'єкта слід звертати увагу на ті ділянки, поряд з якими вже є розвинена інфраструктура, прокладені комунікації або забудова.
В обов'язковому порядку перед придбанням такого житла перевіряються документи на право власності, категорію земель, дозвіл на будівництво. Розраховується сума вкладень, виходячи з первинної вартості житла та необхідної реконструкції об'єкта.
Прибутковість при перепродажі варіюється від 10 до 30% вкладених коштів.
Спільна забудова
Найбільш вигідний варіант для приватної групи співінвесторів. Заощаджують у цьому випадку на оптових закупівлях будівельних матеріалів, низької вартості великої земельної ділянки, порівняно з розрізненими приватними землями та на оплаті за роботу будівельників. Мобільність первинного ринку приватних девелоперів дозволяє швидко обертати кошти та пропонувати на ринок сучасні та нестандартні архітектурні рішення.
Прибутковість при перепродажі варіюється від 30% до 100% вкладених коштів.
Самостійна забудова
За наявності земельної ділянки в туристичній зоні найкраще окупаються будинки, де влаштовані невеликі приватні підприємства. Це можуть бути хостели, гостьові та прибуткові будинки, словом будь-яка малоповерхова будівля, яку можна використовувати як комерційну нерухомість. Можна ще на етапі будівництва залучити до фінансування приватних інвесторів, яким потрібна заміська споруда для створення власного бізнесу.
Прибутковість при перепродажі варіюється від 50 до 70% від вкладень.
Корисне відео
Пайове будівництво
При цьому методі інвестування слід шукати надійного консервативного забудовника. Будівельна компанія повинна мати у портфоліо кілька успішно реалізованих проектів. Така компанія пропонує можливість приватному інвестору придбати майбутній житловий об'єкт або частку від нього, якщо йдеться про малоповерхові багатоквартирні будинки, на етапі закладення котловану.
При покупці на початковому етапі вартість об'єкта щодо ринку невисока і практично всі забудовники надають можливість користуватись кредитами та іпотекою. На момент прокладання комунікацій вартість частки зростає на 15-20%, і вже на цьому етапі можна перепродати право власності. До закінчення будівництва ціни на житло зростають вдвічі.
Прибутковість становить від 15% до 50% суми вкладень.
Як це виглядає на практиці :
Вікторія С. кілька років тому придбала у власність через аукціон із банкрутства землю за 80 000 рублів. Ділянка у 60 соток належала до категорії сільськогосподарських земель . Після переведення землі в категорію ІЖС і розбивки на частки, вартість сотки землі тут підвищилася до 65 000 руб.
Вікторія домовилася з підрядниками про частку у проекті і вони спільно провели комунікації та забудували ділянки типовими котеджами середнього класу. Сьогодні сотня землі в цьому дачному селищі коштує 130 000 руб., А котеджі продаються від 2,8 млн. рублів при собівартості в 1 млн. руб. Високий прибуток забезпечено за рахунок економії при масовій забудові та вдалому розташуванню земельної ділянки поряд із великою автомагістраллю.
Корисне відео
Резюме
Загальна прибутковість інвестування в нерухомість коливається від 10 до 100% від початкових вкладень. Строки повернення інвестицій варіюються від півроку до кількох років.
Вибір методу інвестування залежить від:
- наявних активів (земля, споруди) ;
- фінансового становища інвестора ;
- можливості витратити час вивчення нюансів .
Вкладати гроші в заміську нерухомість справді вигідно і починати інвестувати можна, маючи на руках лише 25% вартості житла.
