Що являють собою житлові гаражі, за якими технологія зводять будівлі
Житлові гаражі - вид нерухомості, який багато років дуже затребуваний. У такий спосіб багато хто вирішує проблему житлових квадратних метрів, не купуючи у власність чи в оренду квартиру чи приватний будинок. Але наскільки законною є підстава використовувати звичайний гараж під проживання. Давайте розбиратися з гаражами, як їх можна зробити житловими, що для цього необхідно і чи це законно.
Типи гаражів
Почнемо з того, що існує два різновиди гаражної власності:
- Споруда, розташована в гаражно-будівельному кооперативі (ГБК).
- Будівля, що окремо стоїть, так звана індивідуальна споруда.
Перший варіант вважається безпечним у тому плані, що його складно підвести до знесення, тому що кооператив набуває земельної ділянки у власність або муніципалітет передає її в оренду на певний термін, який, як показує практика, постійно продовжується.
Той, хто купує кооперативний гараж, він відразу перекуповує у колишнього господаря пай у гаражному кооперативі. Тобто стає його членом. Зазвичай покупець робить певний внесок у касу кооперативного співтовариства. При цьому він натомість отримує весь пакет документів. А це:
- свідоцтво про реєстрацію прав власності на придбану нерухомість;
- технічний паспорт будівництва;
- кадастровий паспорт.
Якщо землю кооперативом було викуплено, то новий господар гаража отримує і свідоцтво про реєстрацію прав власності на ділянку під гаражем.
Але багато покупців часто стикаються з махінаціями. Здебільшого це стосується самого кооперативу. Тому важливо при купівлі ознайомитись із документами, що визначають статус організації. Тобто у кооперативу має бути рішення муніципалітету, що він надав кооперативу ділянку землі, де збудовано гаражі. А також статут організації та список його членів. І обов'язково новий господар будівлі має отримати на руки членську книжку, засвідчену підписом голови та печаткою.
Тепер, що стосується індивідуальної споруди. Не можна купувати гараж, якщо його власник не може надати свідоцтво реєстрації самого гаража та землі, на якій він збудований. А також технічний та кадастровий паспорт. Без цих документів нотаріус навіть не зможе провести угоду з купівлі-продажу.
Отже, якщо всі документи гаразд, то гараж можна купувати у власність. А тепер можна вирішувати завдання перекладу гаража під житло.
Переклад гаража в житлове господарство
З суто юридичної сторони тут не все так просто. Щоб зробити переклад, необхідно ознайомитись із розділом під назвою «вид дозволеного використання», який знаходиться у свідоцтві про власність на землю. Якщо в ньому зазначено, що на виділеній ділянці можна будувати будівлі під житло, то жодних проблем із переведенням гаража в житлові приміщення немає. Якщо така відмітка відсутня, доведеться змінювати всю документацію. А точніше, виходити із заявою до муніципалітету, щоб вони дозволили будівництво житла. Скажімо чесно, цей шлях тернистий і довгий. І, як показує практика, він упирається в бюрократичний апарат, зламати який складно.
Отже, вважатимемо, що у свідоцтві роздільна здатність присутня. Тобто вона дозволяє над гаражем чи поруч із ним збудувати кілька приміщень, які згодом можна буде використовувати під житло. Але на будівництво в тому самому муніципалітеті доведеться отримати дозвіл на будівництво. І якщо така роздільна здатність отримана, то можна приступати до зведення верхніх поверхів. До речі, їх кількість позначена у тому самому розділі – вид дозволеного використання.
Чи можна прописатися в гаражі
Питання, поставлене розділом цієї статті, дуже актуальне. Відповідь на нього однозначна - можна і прописатися. Але є низка умов:
- гараж має бути визнаний житловим приміщенням;
- а щоб так сталося, необхідно, щоб будівництво повністю відповідало вимогам санітарно-епідеміологічних нормативів ;
- а це означає, що в нього мають бути проведені всі інженерні мережі : водопровід, каналізація, електрика, опалювальна система, газопостачання та інше.
І навіть якщо всі ці мережі будуть проведені в гараж, від кожної служби, до яких належать комунікації, необхідно отримати довідку, що мережі є і працюють вони справно. Після чого до адміністрації міста чи району треба подати заяву та пакет документів, до якого входять:
- план гаража з технічним описом об'єкта;
- проект перебудови;
- всі документи , що встановлюють право, зазвичай копії, які підтверджують, що Ви є безпосереднім господарем гаража, їх доведеться запевнити у нотаріуса.
Після подання заяви та пакету документів, через тиждень має бути дана відповідь. Рідко сьогодні відмовляють, але якщо таке сталося, ви сміливо можете вирушати до суду і там вирішувати свої проблеми. Іншого шляху немає.
Отже, якщо дозвіл отримано, можна переходити до переустрою. А після закінчення та набуття статусу житлового приміщення, в гаражі можна прописатися.
Варіанти надбудови приміщень над гаражем
Переробка гаража в житлове приміщення - це найчастіше зведення другого поверху. Тут є багато варіантів, як це зробити правильно. Розглянемо деякі з них.
Варіант №1
Зазвичай гараж - блокова або цегляна будова з потужним фундаментом. Тут ніяких проблем немає, зводити другий поверх можна просто – демонтувавши покрівельну конструкцію, залишивши перекриття та піднявши стіни з того самого матеріалу, що й сам гараж. А вже над другим поверхом збудувати дах нового будинку.
Найпростіше, якщо гараж накритий плоским дахом. Її навіть демонтувати не треба. Зазвичай покрівля – це або залізобетонні плити перекриття, або залита монолітно плита з армуючим каркасом всередині.
Піднімаються стіни, формують верхнє перекриття. Це може бути та сама плита або споруджена конструкція по балках, що несуть. Другий варіант легший у плані навантаження на фундамент. Зазвичай його розглядають, якщо фундаментна конструкція гаража не така потужна, щоб витримати велику кількість залізобетону.
Перекриття між першим та другим поверхом обов'язково утеплюють із паралельною спорудою підлоги житлового приміщення. Зазвичай це лаги, які кріплять до бетонної поверхні. Між ними укладають теплоізоляційний матеріал, наприклад, керамзит або мінераловатні плити. Після чого поверх монтують гідроізоляційну мембрану, а вже поверх формують підлогову основу (варіантів маса).
Обов'язково проводять утеплення покрівлі та перекриття між другим поверхом та горищем. Якщо гараж із житловим приміщенням покривається плоским дахом, то теплоізоляцію укладають поверх покрівельної конструкції.
Корисне відео
Варіант №2
Ця конструкція набагато дешевша, ніж попередня. Тому що вона є гаражем з мансардним дахом. Тобто виходить так, що над гаражною спорудою споруджується дах із горищем, яке потім перебудовується в житлове приміщення. Тут немає обмежень, якого типу дах перероблятиметься. Тобто будь вона одно-, двосхилим або якийсь інший. На фото нижче показаний варіант з односхилим покрівельною конструкцією. Хоча це частіше виняток, ніж правило, тому що традиційно мансарди організують під двосхилими конструкціями.
Уявіть собі гараж із вже готовим скатним дахом. Якщо під нею простору достатньо, то ніяких перешкод немає, щоб не організувати під покрівлею житло. Покрівельну конструкцію треба просто утеплити, використовуючи стандартні технології. Ось послідовність будівельних операцій, що проводяться:
- зсередини по кроквах укладають пароізоляційну плівку;
- межу кроквяними ногами потім укладають утеплювач, наприклад, мінераловатні плити;
- останні покривають гідроізоляційною мембраною;
- і в кінці проводять оздоблення плитними або панельними матеріалами: фанера, ДСП, ОСП, гіпсокартон та інше.
Якщо покрівельна конструкція низька, її доведеться переробляти. Тобто доводити до будівельних нормативів житлових приміщень. По суті доведеться робити реконструкцію покрівлі з повним демонтажем покрівельного матеріалу, кроквяної системи та інших елементів. Але і це простіше і дешевше, ніж споруджувати новий мансардний дах. Тому що після розбирання покрівельної конструкції залишаються практично цілими всі пиломатеріали, які можна використовувати для будівництва нової покрівлі. А це велика економія.
Найвитратніший варіант спорудження мансардного даху, коли покрівля гаража – конструкція плоска. На неї доведеться встановлювати покрівельну споруду, для чого доведеться придбати всі необхідні будівельні матеріали: крокви, елементи для решетування, бруси для мауерлату, матеріали для теплоізоляційного пирога, покрівельний матеріал та кріпильні вироби. Але навіть це простіше та дешевше, ніж скористатися першим варіантом будівництва.
Корисне відео
Варіант №3
Спорудити над гаражем каркасну споруду незалежно від того, з якого матеріалу було зведено сам гараж. Це теж не найвитратніший варіант обладнання житла в гаражі. Для цього необхідно розібрати гаражний дах, якщо він має двосхилий конструкцію. Або видалити стяжку та покрівельне рулонне покриття, якщо дах плоский.
Після цього по периметру будівлі по перекриттю укладають мауерлат - це бруси з мінімальним перетином 150х150 мм. Їх скріплюють між собою, і вони у загальній конструкції виконуватимуть функції основи каркасної споруди. Кріпиться мауерлат до стін гаража металевими анкерами.
Після чого споруджують стандартну каркасну конструкцію, що складається з опорних стійок перетином 100х100 мм, які встановлюють по кутах нового приміщення і між ними над стінами з кроком 1-1,5 м. Зміцнюють стійки до мауерлату сталевими куточками та шурупами.
Після цього монтують верхню обв'язку. Це все той самий мауерлат, тільки елементи якого укладені по верхніх краях опорних стійок. Для цього використовують бруси 100х100 мм. Кріплення проводиться тими самими виробами, що й до нижньої обв'язки. Далі формується дах: одно-або двосхилий. Рідко вибирають інший варіант.
Коли каркас буде готовий, його обшивають із зовнішнього боку вологостійкою фанерою чи плитами ОСП. Зсередини укладають утеплювач і обшивають тими самими фанерними листами або панелями ОСП. Далі утеплюють дах та укладають на нього покрівельний матеріал. В самому кінці формують і утеплюють стелю та підлогу. Встановлюють вікна та двері, проводять комунікації.
Корисне відео
Варіант №4
Це найпростіший спосіб. В основі його відмова від гаража, як приміщення для утримання автомобіля. Тобто всередині гаражної споруди організується житло. Нічого не пристосовують і не надбудовують. Роблять просто капітальний ремонт гаражного приміщення із прокладанням комунікаційних мереж.
При необхідності приміщення можна розділити перегородкою або створити зонування іншими методами, благо такі існують та активно використовуються дизайнерами. На фото нижче показано, як змогли правильно організувати житлове приміщення всередині гаража. Затишна та красива обстановка, точно вписані у простір м'які меблі та інші аксесуари.
Висновок на тему
Як бачите, сьогодні перевести гараж до житлового приміщення – не проблема. Головне – отримати на це дозвіл влади та створити всі необхідні сприятливі умови проживання у ньому. Але який із варіантів Ви оберете, залежить від багатьох умов, де один із важливих – фінанси, виділені на перебудову.
