Як не допустити знесення самобуду, легалізувати будівництво та отримати свідоцтво власності
Ця стаття допоможе власникам приватних заміських будинків розібратися з поняттям "самобуд". Ми розповімо про методи узаконення таких будівель, організації, відповідальні за видачу дозволу на експлуатацію та нюанси поточного містобудівного законодавства. Отримавши цю інформацію, ви знатимете, що потрібно робити з вашою спорудою: зносити, реконструювати або можна узаконити все без серйозних додаткових вкладень.
Що таке «самобуд»
«Ми будували, будували, і, нарешті, побудували…», – але приходить представник влади і каже, що все треба зносити. З такою ситуацією стикаються понад 50% власників заміського житла, які займаються будівництвом самостійно. Порушити якесь правило або будівельну норму при зведенні дачного будиночка або дворової прибудови дуже легко, тому що за ці норми відповідають кілька різних організацій і рядовий власник земельної ділянки просто може не знати про них.
Зіткнутися з порушенням можна як під час будівництва з нуля, а й під час проведення робіт без відповідного дозволу, що з реконструкцією старого будинку; переплануванням; капітальним ремонтом; переобладнанням нежитлової будівлі у житлову; зведенням додаткових споруд. Самовільною споруду також визнають, якщо вона підпадає під одне з цих визначень:
- Земля, на якій споруджено будинок , за категорією використання не призначена для будівництва об'єкта такого типу.
- Будівництво порушує одну із містобудівних норм або зведено без відповідного дозволу .
- Будівля зведена з відступами від правил пожежної безпеки , санітарних норм або порушує інтереси сусідів .
Приклад із життя : У Сургуті, на земельній ділянці, оформленій як місце для гаража, почалося зведення 4-х поверхової будівлі для сімейного кафе. Під час проведення будівельних робіт комісія зі співробітників департаменту архітектури та містобудування склала позов про визнання споруди незаконною та заяву до суду про знесення об'єкта. Слідом власник ділянки подав заяву до суду з проханням визнати право власності на недобудований будинок. Суд відмовив у праві власності, оскільки будівництво було зведено з порушенням кількох законодавчих норм. Апеляційний суд виніс рішення про знесення будівлі, оскільки будівельні роботи створювали загрозу життю та здоров'ю громадян та відповідні дозволи власником землі не були отримані перед початком робіт. |
Правове врегулювання питань із самобудом
Достатньо трьох невеликих відступів від нормативів, щоби забудова була визнана самовільною. На самобуд не можна оформити право власності, продати чи подарувати, спочатку необхідно оформити право власності у відповідних інстанціях. За законом ситуацію із самобудом можна вирішити трьома шляхами:
- оформити легальні документи ;
- перебудувати ;
- знести .
Будівлі, які підлягають обов'язковому знесенню
Якщо при забудові на приватній землі споруда визнана загрозливим для життя та здоров'я оточуючих, - така будівля підлягає адміністративному знесенню. У разі відмови власника від виконання вимог знести будівництво у встановлений термін, земельну ділянку можуть примусово відібрати.
Однозначному зносу підлягатимуть споруди, які неправомірно зведені на земельних ділянках, розташованих у зонах з особливими умовами використання.
До подібних зон відносяться землі, на яких знаходяться об'єкти культурної спадщини, що охороняються законом, проходять залізничні колії, прокладені трубопроводи, ліній електромережевого господарства, водоохоронні, лісопаркові смуги, рибоохоронні округи тощо.
Якщо споруда була зведена доти, коли земля у цьому окрузі стала входити до зони з особливими умовами і додому є всі дозволи, то зносити таку будову немає права. У разі якщо домовласник не знав про статус земельної ділянки або придбав землю з наявною будовою (житловим будинком) з оформленим документально правом власності, йому зобов'язані компенсувати витрати.
*Компенсація виплачуватиметься державою або несумлінним забудовником (у разі купівлі квартири у багатоквартирних будинках або дачного будинку).
Приклад із життя : Дачний будинок, побудований у межах зони особливих умов використання, поруч із об'єктом культурної спадщини, був рекомендований до знесення. Власник земельної ділянки опротестував вказівку місцевих органів самоврядування через суд. На суді домовласник пред'явив документи, що підтверджують, що він перебудував будинок відповідно до зазначених вимог і тепер він відповідає будівельним нормам, що діють у цій місцевості. Суд визнав за власником право власності та скасував вказівку про знесення будівлі. |
Корисне відео
Споруди, які можна легалізувати
У випадку, коли капітальна будівля зводилася на землі з дозволеною категорією (ІЖС), з дозволом на будівництво, отриманим від муніципалітету, але при цьому були порушені норми забудови, можна узаконити побудову.
Для легалізації необхідно буде врахувати зауваження відповідальних органів влади, внести зміни та зафіксувати їх документально. Після схвалення та заповнення акта введення будівлі в експлуатацію через суд потрібно отримати право власності на будову.
На момент створення об'єкта будівельні норми та правила відрізнялися від поточних, але не було отримано дозволу на будівництво та виявлено порушення. Для легалізації необхідно через суд подати документи, які фіксують дату будівництва і усунути порушення. За позитивного рішення суду на будівлю буде дозволено оформити право власності, при негативному рішенні – видано компенсацію.
На ділянці з дозволеною категорією землекористування було споруджено будинок без отримання дозволу на будівництво. У цій ситуації необхідно зібрати комісію, яка складе акт щодо відповідності параметрів будівництва поточним містобудівним нормам, та зареєструвати будівництво офіційно.
Резюме
Більшість порушень можна запобігти, якщо вчасно дізнатися про дозволену категорію земель, взяти дозвіл на будівництво, якщо площа житлового будинку перевищує 500 кв. м., та дізнатися про встановлені в даному регіоні обмеження при забудові у місцевому муніципалітеті.
