Як здійснюється визначення меж земельної ділянки
У статті йтиметься про те, як визначається кордон земельної ділянки, про те, яка існує різниця між кордоном фізичним та реєстровим. Детально описаний процес межування, перераховані найпоширеніші предмети суперечок, що виникають через неправильне оформлення периметра земельного наділу.
Що таке межа ділянки
Це відомості, які детально описують конфігурацію земельного наділу із зазначенням площі його периметра, всіх існуючих правових характеристик, встановлених у суворій відповідності до існуючої державної нормативної бази.
До юристів часто звертаються домовласники із проблемними ситуаціями, виникнення яких спровокувало неправильне межування меж земельної ділянки. Таке трапляється через неправильне уявлення про цей процес. Існує два різновиди меж земельного наділу, що перебуває у власності у приватної особи: фізична та реєстрова.
Кордон фізичний - це лінія, по якій встановлюються на місці паркани, що позначають периметр землі власника. Замість них можуть зводитись стіни житлового будинку, споруджуватися господарські будівлі. Є ділянки, у яких фізична межа ділянки формується завдяки природному розташуванню лісосмуги, річки, ярів. Вони символічно позначають обмеження одного наділу від іншого і дозволяють візуально визначати периметр наділу, перебуваючи на конкретній місцевості.
Кордон реєстрова (вона ж кадастрова) – це інформація, відображена у технічному паспорті ділянки. Вона внесена до ЄДРН (Єдиний Державний Реєстр Нерухомості), зафіксована на папері у вигляді точок бічних кордонів, з'єднаних між собою прямими лініями. У наочному вигляді це виглядає так, як показано на наступному фото. Кожна точка має свої географічні координати, що визначаються по осі Х і Y.
Крапки одна, дві, три, чотири – поворотні точки ділянки. Лінії, що їх з'єднують, і є кадастрова (або реєстрова) межа ділянки. Зовнішній контур - це завжди якась геометрична фігура, що складається з кутових точок і прямих відрізків, що їх з'єднують. Координати визначаються у процесі проведення кадастрових робіт. Спеціально навчені співробітники виїжджають на місце та за допомогою геодезичного обладнання роблять усі необхідні виміри.
Існують інші способи визначення географічних координат характерних точок. Метод вибирається з урахуванням особливості самого земельного наділу. До 2008 року було проведено кадастрову оцінку всіх існуючих земельних ділянок, зареєстрованих у ЄДРН. За потреби можна зробити запит та отримати виписку з відповідною інформацією. Вона здатна допомогти власникам, які мають територіальні суперечки з сусідами, провести межування ділянок та визначення кадастрових кордонів, вирішити всі розбіжності в судовому порядку, раз і назавжди припинити суперечки про власність землі.
Якщо земельний наділ необхідно сформувати на цілинних територіях та узаконити їх, закріпивши за собою право власності, потрібно звернутися до регіонального кадастрового центру, викликати на місце спеціаліста та провести процедуру визначення географічних координат. Важливо виділити характерні точки, визначити їх перебування за бажанням майбутнього власника з урахуванням особливостей місцевості та зміни суміжних земельних наділів.
У такій ситуації місцезнаходження меж земельної ділянки встановлюється в законному порядку, проводиться ідентифікація ділянки на місцевості, після реєстрації в ЄДРН вона набуває статусу об'єкта нерухомого майна і стає предметом, який можна продавати, на якому можна зводити житло або вести якусь комерційну діяльність.
Інші додаткові бонуси
Межування – безкоштовна можливість отримати додаткові метри до діючої ділянки. Воно дозволяє узаконити площу, що вже використовується, що особливо актуально для власників дорогих наділів. Цей захід важливо проводити після погодження з сусідами та не перевищувати нормативів, встановлених місцевою адміністрацією селища, села, садово-городнього товариства. Практика показує, що в середньому вдається до площі, що вже є, офіційно додати до шести соток землі. І це дуже суттєво.
Трапляються випадки, коли з часом наділ, що перебуває у власності у власника, набуває складної форми. Наприклад, з одного боку формується велика автомобільна автострада, з іншого боку розростається молодий ліс та перетворюється на повноцінне угіддя. У такій ситуації краще провести повторне розмежування та документально зафіксувати наявні зміни.
Зверніть увагу! Чинне законодавство регулює всі земельні операції з урахуванням реєстрових кордонів, а чи не фактичного периметра. Якщо вони внесені до ЄРГН і не збігаються з фактичною лінією, на якій стоїть паркан, у власника земельного наділу рано чи пізно виникнуть проблеми, які вирішуватиметься в судовому порядку.
Якщо межування не проведено, у кадастровому паспорті ділянки буде записано, що «кордон наділу не встановлений відповідно до чинних законодавчих норм. Жодного порушення з такої фрази не випливає, власник не нестиме кримінального чи адміністративного покарання, але для деяких «несумлінних» чиновників це буде приводом для формування перешкод при оформленні угод купівлі-продажу, міни, здачі в оренду, передачі у спадок. Грамотно оформлене межування – можливість оминати бюрократичні бар'єри без фінансових втрат.
Кадастровий облік меж земельних наділів, як було зазначено вище, було запроваджено з 2008 року. Але не всі зробили їхнє оформлення та внесення до єдиного реєстру. Є власники, які отримали землі в далекі дев'яності роки, що обгородили його по периметру, і вважають, що цього достатньо, щоб ніхто не зазіхнув на їхню територію. Але в такій ситуації, якщо сусід захоче «відхопити метр інший від території та офіційно оформити свої нові кордони в ЄДРН, при виникненні спору, що потребує судового вирішення, позитивний результат буде на його користь.
Корисне відео
Біда таких спірних ситуацій у тому, що навіть досвідчений юрист не може допомогти клієнту, який не зміг вчасно офіційно оформити межі свого наділу. Суперечки про межі дільниць є найскладнішими у практиці юриспруденції.
Ціна запитання
Провести межування стандартної ділянки в області, що прилягає до столиці, коштуватиме в середньому 10-15 тисяч рублів. За термінами це триватиме не більше трьох місяців. Кадастровий паспорт ділянки оформляється протягом 30 днів із дня здавання межового справи.
Документообіг
Для того, щоб запустити процес, власнику землі необхідно укласти договір з будь-якою спеціалізованою землевпорядною організацією та підготувати для неї пакет документів, до якого входить:
- свідоцтво про право власності на грішну землю;
- постанову про надання наділу;
- свідоцтво про право на спадщину (якщо є);
- судовий акт, що підтверджує право власності);
- ксерокопія паспорта;
- довіреність (якщо процес оформлення виробляє довірена особа).
Після подання документів землевпорядна організація перевірить справжність їх вихідних геодезичних точок, перевірить розташування реєстрових кордонів сусідніх ділянок. Потім фахівці розпочнуть складання технічного паспорта об'єкта (на території зроблять необхідні геодезичні виміри, обміряють периметр, зроблять нові креслення та запустять процес узгодження з усіма необхідними інстанціями).
По завершенню власник отримує на руки межову справу у двох примірниках. Один здається до відділу ЄДРН, інший до архіву. Через 30 днів Росреєстр видає кадастровий паспорт. Його необхідно надати до реєстраційної палати разом із документом, що підтверджує особу. Ця організація і видає власнику свідоцтво про право власності встановленого зразка, у якому чітко (з геодезичною точністю) буде визначено уточнені межі.
Висновок – коротко про головне
Нехтувати оформленням меж ділянки та внесенням їх до ЄДРН не можна: у судовій практиці сьогодні розглядається тисячі позовів, у яких власники землі програють суперечку та позбавляються своєї власності. Якщо хтось ще й досі не оформив свій заміський наділ, як належить, зараз саме час це зробити. З 2018 року заборонено здійснювати будь-які операції, угоди з видом нерухомості, що описується, якщо в ЄДРН немає відомостей про її точні межі.
Ще трохи уваги Напишіть у коментарях після прочитання статті – як гадаєте, чи можна жити спокійно тим, хто придбав земельну ділянку до 2008 року і не оформив ще її кадастрові кордони в ЄДРН, на що можна чекати таким власникам, чого їм потрібно боятися. Ще, скажіть, чи є серед ваших знайомих бодай одна людина, яка досі живе за старими поняттями і не хоче офіційно закріпити за собою право власності на свій заміський наділ. |
