СНТ земля – що таке «садове некомерційне товариство»

Для яких цілей призначено СНТ та земля, що знаходиться в його межах, що дозволено на такій ділянці, чи можливе зведення житлової будівлі та подальша реєстрація в ній, основні відмінності між СНТ та іншими типами земельних володінь (ДНП, ІЖС), їх плюси та мінуси, а також чи допускається зміна статусу ділянки – допоможе прояснити цю статтю. Щоб зрозуміти, що відрізняє кожен із типів землеволодінь один від одного, потрібно розглянути їх окремо.

Ділянки в СНТ

Абревіатура СНТ розшифровується як садове некомерційне товариство. Обслуговуванням та забезпеченням ділянок електрикою, водопостачанням займається керуюча компанія, яка затверджується на загальних зборах землевласників. Щорічно господарями дільниць сплачуються членські внески для забезпечення діяльності цієї компанії, що керує, спрямованої на обслуговування землі в межах СНТ. На загальних зборах так само вирішуються питання про проведення комунікацій (газопостачання), облаштування під'їзних доріг, охорону тощо.

Право власності на землю в СНТ з'являється після її купівлі, дарування, передачі у спадок. Хоча за часів Радянського Союзу найчастіше ділянки лунали безкоштовно працівникам підприємств.

У законодавстві чітко закріплено розташування ділянок для городництва на землях с/г призначення. Призначені вони для ведення садово-городницької діяльності для особистих потреб господаря. На садовій ділянці дозволяється будівництво невеликого дачного будиночка. Статус ділянки для садівництва та городництва не дає привілеїв безоплатно користуватися послугами наявної поблизу інфраструктури (лікарні, дитячі садки, школи).

Переваги СНТ:

1. Невелика ціна за ділянку в порівнянні з ІЖС (нижче на 20-30%).
2. Немає необхідності узгоджувати проект будинку з місцевою регіональною владою, дотримуватися при будівництві всіх СНІПів та вводити готову будову в експлуатацію.
3. Ділянки знаходяться на родючих землях, що гарантує найвищий урожай.

Негативні сторони СНТ:

1. Усі комунікації доведеться проводити за власний кошт. Місцева адміністрація має забезпечувати СНТ дорогами, газом, каналізацією тощо. У ряді випадків проведення комунікацій через віддаленість від міста неможливе.
2. Складність процедури, що дозволяє зареєструватися в будинку, і жити в ньому цілий рік. Реєстрація до будівлі можлива після визнання приміщення житловим та присвоєння йому певної адреси.
3. Жоден банк не погодить оформлення іпотечного кредитування для угоди із землями у СНТ. Власник не отримає податкового відрахування.

Ділянки для ДНП

Земля в ДНП призначається для садівництва та будівництва невеликих дачних будиночків, а також інших необхідних будівель та господарських споруд для забезпечення особистих потреб господарів. Для обслуговування ділянок створюється чи наймається орган управління (аналогічно СНТ), який відповідає за нормальне функціонування наявних комунікацій або проведення нових за рахунок загальних зібраних коштів землевласників. Земля під ДНП, або дачне некомерційне партнерство, виділяється регіональною владою для ведення дачної садівничої діяльності. Так само, як у СНТ, щорічно збираються членські внески на внутрішні потреби дачного партнерства.

Знаходяться такі ділянки, зазвичай, у мальовничих районах – поблизу озер, річок і лісів. Незважаючи на те, що ДНП розташовуються в межах категорії земель, призначених для сільського господарства, хороший урожай на таких ділянках одержати проблематично через менш родючі землі, ніж у СНТ.

Порівняно нещодавно було внесено зміни до закону, які фактично прирівняли статуси ділянок у ДНП та ІЖС. Тобто ділянка ДНП тепер може бути на землях поселень. Тільки такі ділянки виявляться суттєво дорожчими.

Закріплення права власності відбувається аналогічно із дільницями СНТ.

Переваги DNP:

1. Вартість такої ділянки обійдеться набагато дешевше за всі інші типи володінь (до 50% нижче).
2. Зведення дачних будівель та будинків (у межах допустимих норм) не зобов'язує власника погоджувати проектну документацію з місцевим самоврядуванням.
3. Невелика ставка податку на землю і житлові будівлі на ній.

Недоліки ДНП:

1. На таких ділянках дозволяється будівництво котеджу або будинку не більше 3 поверхів і теоретично допускається в ньому прописка, але лише за рішенням суду та після визнання будівлі житловим.
2. Статус ділянки ДНП не дає права скористатися доступними комунікаціями безкоштовно. Їх доводиться проводити до будівель власними силами і власним коштом.
3. Іпотечне кредитування недоступне для придбання такого землеволодіння.
4. Місцевою інфраструктурою не надається безкоштовний пакет послуг.

Землі для ІЖС

Третій тип володіння – ІЖС розшифровується як індивідуальне житлове будівництво. Статус ділянки ІЖС означає, що ця земля призначена для зведення на ній повноцінного житла, побудованого для постійного проживання та реєстрації. Ділянки ІЖС знаходяться на категорії земель населених пунктів із чітко регламентованою інфраструктурою та доступом до благ цивілізації у вигляді забезпечення всіма можливими комунікаціями.

Право власності на грішну землю в ИЖС купується через угоди купівлі-продажу, передаються у спадок, виходять від власника в дар. Також ділянки можуть надаватись в оренду. Наприклад, останнім часом як на державному рівні, так і місцевій адміністрації затверджуються закони, які надають право оренди на землю в ІЖС для пільгових категорій громадян (інваліди, багатодітні сім'ї, ветерани ВВВ). Між цими пільговиками розподіляються безкоштовні ділянки у певній місцевості, спеціально виділеній регіональною владою для таких цілей.

Основні позитивні сторони:

1. Угоди з нерухомістю на землях ІЖС кредитуються банками. Отримання податкового відрахування покладено як за купівлю землі, будівництво будинку, і за відсотками по іпотеці.
2. У будинках, побудованих на таких ділянках, і призначених для проживання, можна прописатися всім членам сім'ї власника.
3. До кордонів ділянок підведено всі комунікації, у тому числі під'їзні дороги. А їх обслуговування забезпечується силами управління муніципального (чи іншого державного освіти) господарства.
4. Статус ділянки ІЖС дає право власнику та його сім'ї користуватися послугами всієї наявної інфраструктури на безоплатній основі. Тобто діти можуть відвідувати сади та школи, а всі члени сім'ї отримувати лікування у місцевій поліклініці чи лікарні.
5. Побудований котедж може виступати як застава при кредитуванні.

Негативні сторони:

• При зведенні будинку доведеться отримати дозвіл на будівництво та погоджувати з органами місцевої адміністрації весь процес, від проектування до введення будинку в експлуатацію. Збудований будинок має вписуватися у рамки містобудівного плану муніципалітету. Обов'язковою є реєстрація власності у реєстрі із зазначенням площі, поверховості та матеріалу будинку чи котеджу.

• Нарізка ділянок, починаючи зазвичай з 6 соток, має ціну на рівень вище за всі інші типи землеволодінь. Залежно від престижності розташування ділянки, ціна за сотку може досягати кілька сотень рублів і більше.
• Власник землі (пільгова категорія громадян) зобов'язаний протягом 5 років звести на ділянці житлову будову, інакше вона може втратити її.
• Значно збільшено ставки (розмір залежить від регіону) розрахунку оподаткування на будинок та землю.

Зміна статусу ділянки щодо категорії земель

У житті виникають певні обставини, у яких потрібно змінити статус ділянки. У законі РФ існують певні механізми, що дозволяють замінити одну категорію землі на іншу. Проте російським законодавством заборонено переведення землі сільськогосподарського призначення до будь-якої іншої категорії. Тому зміна статусу можлива лише, якщо ДНП чи СНТ перебуває в категорії земель для поселень, і є згоду інших власників ділянки.

Але для цього знадобиться збір необхідної документації та подання її до відповідних інстанцій місцевої влади (комітет з управління майном та земельними відносинами). Позитивна відповідь, або відмова має бути дано протягом 1-3 місяців.

Перелік необхідних документів:

• копія посвідчення особи – паспорта;
• заяву на зміну статусу земельної ділянки;
• документи, що підтверджують право власності (договір купівлі-продажу чи оренди, план межування, свідоцтво про реєстрацію, кадастровий паспорт);
• у разі, якщо власник не може самостійно подати заяву, нотаріально завірена довіреність на уповноважену особу;
• декларація зміни статусу ділянки, написана у вільній формі (зразок та форму можна знайти в Інтернеті), яка йде як додаток до основної заяви, та фактично дублює інформацію, що міститься в ній.
• висновок, виданий після проведення експертизи будівель.

Якщо після закінчення визначеного терміну відповідь не було надано, або отримано негативне рішення, слід подавати скаргу до вищих інстанцій.

Висновок

Підсумувавши вищесказане, можна дійти невтішного висновку, що СНТ слід обирати тільки у тому разі, якщо надалі не планується будівництво повноцінного житлового будинку та цілорічного проживання в ньому.

Через мінімальну вартість та невисоку ставку оподаткування завдяки розташуванню поблизу або на землях населених пунктів ДНП – найбільш вигідний варіант при купівлі землі, на якій планується зведення житлових будівель для регулярного проживання та реєстрації.