Правове обґрунтування при виборі площі майбутнього заміського будинку, містобудівні норми та обмеження
При будівництві заміського будинку потрібно враховувати не лише кількість матеріалів та вартість робіт, але й знати дозволені законом норми площі будинку, які безпосередньо залежать від величини земельної ділянки. Порушення будь-якої з містобудівних норм може призвести до визнання забудови самовільною і за законом її доведеться зносити.
У цій статті ми розповімо про те, що потрібно знати при розробці проекту заміського будинку, як уникнути порушень та які фактори впливають на вибір місця для будівництва будинку та прибудов.
Від чого залежить площа будинку
Ставши власником земельної ділянки, багато хто мріє збудувати шикарний будинок, щоб відпочивати з родиною на природі. Мрії у всіх свої: хтось планує побудувати 3-поверховий особняк з мансардою і розбити англійський парк, комусь миліший затишний котедж з великим фруктовим садом, а іншим потрібен невеликий дачний будиночок і город. Однак, крім землі у власності та фінансів для будівництва, власнику майбутнього заміського житла необхідно ще на етапі розробки проекту врахувати всі закони та норми, що регулюють будь-яке приватне будівництво.
Вибір площі будинку та місця розміщення на ділянці залежить від кількох факторів, кожен з яких впливає на план майбутньої споруди:
- Особливості ґрунту.
- Регіон проживання.
- Площа земельного наділу.
- Категорія земель для забудови.
- Матеріали для будівництва.
- Норми пожежної безпеки.
- Містобудівні регламенти .
- Побутові та санітарні нормативи .
- Зміна (форма) земельної ділянки.
- Інфраструктура і необхідні комунікації.
Всі ці нормативи регулюються Містобудівним та Земельним кодексом РФ, а також місцевими органами влади.
Правила та норми розміщення будівлі на ділянці
За діючими нормами та правилами розподілу земельних ділянок серед населення, мінімальна площа наділу для індивідуального житлового будівництва не повинна бути меншою за 3 сотки, максимальна сягає 30 соток. При цьому конфігурація ділянки може бути будь-якою: витягнутою, квадратною, літерою «Г», що зменшує ймовірність будівництва великої площі будинку.
За містобудівними нормами висота приватного житлового будинку не повинна перевищувати 3 поверхи та 10 метрів (при висоті стель не менше 2,2 метра). При створенні проекту на забудову необхідно знати й інші норми: санітарно-побутові, пожежної безпеки, СНіП та генерального плану забудови СНТ, якщо він є. При цьому норми значно відрізняються між собою залежно від матеріалу, з якого буде збудовано будинок.
Які обмеження під час будівництва встановлює закон
Щільність забудови
Залежить ця одиниця від встановленої у документах категорії земельної ділянки та загальної площі наділу.
- Для СНТ площа будинку не повинна перевищувати 30% від розмірів ділянки*
- Для ЛПГ та ІЖС норма встановлює не більше 60% від розмірів ділянки
* У документах садових товариств можуть бути інші доповнення, з якими слід ознайомитися перед початком проектування.
Приклад : На стандартній земельній ділянці, розміром 6 соток, розташованій у садовому товаристві, можна розмістити будівлі площею не більше 180 кв.м. При цьому вважається не тільки площа будинку, а й дворові будівлі: господарський блок, огорожі, доріжки, гараж, вбиральня (якщо вона розташовуватиметься у дворі), лазня, літня кухня, парник, приміщення для утримання птиці та тварин, будка для собаки та навіть місце для мангалу. |
Розташування будівель
Відстань між будинком та іншими будівлями на ділянці від суміжних володінь та щодо «червоної лінії» прораховується згідно з правилами протипожежної безпеки та санітарно-побутовими нормами.
Поради експерта ! «Починаючи будівництво поряд з лісосмугою або неподалік ЛЕП та газопроводів, варто уважно вивчити закони про лісові фонди та лінійні об'єкти. Ці знання допоможуть уникнути обтяження та подальшого рішення суду про знесення всіх будівель на ділянці» - рекомендує керівник проекту «Істрінська долина», Михайло Африканов . |
Червона лінія
Це – термін із Містобудівного кодексу РФ, що позначає позначку кордону між приватними володіннями та територіями загального користування, а також лінійними об'єктами. До цих об'єктів належать: дороги, лінії електропередач, газопроводи, лінії зв'язку, залізничні колії тощо.
| Відступ | Господарські приміщення | Житлові будови |
|---|---|---|
| Червона лінія проїзду | 5 метрів і більше | 3 метри і більше |
| Червона лінія дороги (вулиці) | 5 метрів і більше | 5 метрів і більше |
Відлік відстані від червоної лінії до будинку або господарських будівель починають від стін або цокольної частини будівлі, або від виступів (до них відносяться тераси, еркери), якщо вони виступають від стін будинку більш ніж на 50 см.
Відеоматеріал з рекомендаціями про те, як правильно розпланувати будівлі на ділянці, де розташувати будинок, які типові помилки роблять при будівництві та як їх уникнути:
Санітарно-побутові норми
Регулюється віддаленість будівель у двох напрямках: між власними та аналогічними на суміжних ділянках. Житлові приміщення мають не менше, ніж за 3 метри від ліній, що розділяє сусідні двори. Господарські приміщення розміщуються на відстані від 1 метра, за винятком приміщень для утримання тварин та птиці (норма – від 4 метрів).
| Відстань між спорудами різного призначення на суміжних ділянках | Лазня, душова | Двіровий туалет, контейнер для компосту, місце для відходів | Септик | Фільтруючий колодязь та траншеї | Аераційні очисні установки |
|---|---|---|---|---|---|
| Житлові будинки, дитячі майданчики, льох | 8 метрів | 12 метрів | 15 метрів | 25 метрів | 50 метрів |
| Криниця з водою (питною) | 8 метрів | 8 метрів | 15 метрів | 25 метрів | 50 метрів |
Дані правила застосовуються у дачному будівництві, за відсутності центральної каналізації та водопостачання з водостоком.
Пожежна безпека
У розрахунок беруться до уваги матеріали, з яких буде збудовано заміський будинок. Враховується відстань між суміжними будівлями, розташованими з обох боків та через дорогу від майбутнього будинку.
| Типи будівель | Матеріали для несучих конструкцій та огорож | Відстань між крайніми житловими та нежитловими будовами на сусідніх ділянках |
|---|---|---|
| 1 тип | Негорючі: кам'яні, бетонні, залізобетонні матеріали тощо. | 1 тип – 6 м.2 тип – 8 м.3 тип – 10 м. |
| 2 тип | Перекриття з деревини, із захистом із вогнестійких матеріалів | 1 тип – 8 м.2 тип – 8 м.3 тип – 10 м. |
| 3 тип | Деревина, каркасні огорожі з вогнестійких матеріалів | 1 тип – 10 м.2 тип – 10 м.3 тип – 15 м. |
На замітку! Винятком із правил є будівництво двох житлових будинків, розташованих на суміжних ділянках за допомогою брандмауера – глухої стіни із захистом від загорянь, встановленої між будовами.
Недотримання нормативів та розпоряджень призведе до штрафу або визнання споруди самобудом, що дозволить владі вимагати знести будинок за рахунок власника.
Порада експерта! «Наймаючи будівельну бригаду, для зведення будинку за містом, власнику одягу необхідно насамперед враховувати геологічні дані місцевості. Основна проблема, з якою стикається 85% майбутніх домовласників – це незнання особливостей ґрунту та глибини залягання ґрунтових вод на своїй ділянці. Від цих параметрів залежить вибір майбутніх матеріалів, вид фундаменту та тип гідроізоляції, а значить кінцева вартість будівництва та терміни зведення будинку» – рекомендує Сергій Васянкін, директор з будівництва компанії «Дачний сезон» . |
Корисне відео
Як вибрати ідеальний розмір будинку
На думку архітекторів, при виборі максимально вигідної площі житлового будинку потрібно керуватися співвідношенням 1 до 15, тобто будова повинна займати простір у 15 разів менша, ніж загальна площа земельного наділу. У цьому варіанті вид на житло буде естетичним, і будівля буде відповідати всім умовам, передбаченим законом.
| Площа будинку | Площа ділянки |
|---|---|
| 120 кв. м. | до 6 соток |
| 200 кв. м. | від 10 до 12 соток |
| 350–400 кв. м. | від 15 до 20 соток |
У цьому будову можна звести одноповерховим, маючи у вигляді трапеції дільницею, чи двоповерхове. Будівлю від двох до трьох поверхів можна звести на відносно невеликій ділянці. Перешкодою для будівництва капітальної будівлі можуть стати лише близько розташовані ґрунтові води, або інші особливості ґрунту.
