Генплан житлового будинку та земельної ділянки у складі проекту
Придбати земельну ділянку може будь-яка людина, а ось розпочати на ній будівництво просто так не вийде – треба отримати на це дозвіл. Воно видається на підставі кількох документів, одним із яких є генплан житлового будинку. Це обов'язкова частина проектної документації, в якій відображено такі важливі моменти, як розташування будівлі щодо меж ділянки, її рельєф, проходження комунікацій, доріг тощо.
Навіщо потрібний генеральний план
Генеральний план необхідний для будь-яких видів робіт, що виконуються на ділянці – будівництва будинку, його реконструкції, зведення прибудови та надвірних споруд, благоустрою території. Генплан будинку виконується у вигляді креслення у вибраному масштабі із зазначенням на ньому всіх особливостей ділянки та всіх майбутніх будівель. Він накладається на загальний інженерно-топографічний план території забудови, якою може бути як «голе» поле, і населений пункт.
Цей документ необхідний як мінімум для двох цілей.
- Отримання дозволу на будівництво чи інші види робіт.
За законами нашої країни розпочинати будь-які роботи землі можна лише за їх узгодженні з відповідними органами. Навіть якщо земельна ділянка знаходиться у власності власника, вона не має права зводити на ній будівлі, бурити глибокі свердловини або прокладати комунікації, не отримавши цього дозволу.
Щоб збудувати будинок, недостатньо зробити проект. Його потрібно обов'язково прив'язати до ділянки та існуючих інженерних мереж, що дозволяє зробити генплан приватного будинку.
Для довідки! З 2018 року дозволи на будівництво приватних будинків скасували, але з'явилася вимога щодо подання повідомлення про початок будівництва. У ньому повинні міститися відомості про площу будівлі та відступи від кордонів, а також схема забудови.
- Спрощення проведення будівельних робіт.
Маючи на руках докладне креслення, можна наочно уявити розташування майбутніх об'єктів і правильно розмітити ділянку під забудову. Він послужить точним орієнтиром для визначення розташування будинку та надвірних будівель, саду, городу, зони відпочинку, огорожі.
Купуючи типовий проект, ви купуєте тільки документацію додому і розумієте, з чого він будуватиметься, які мати розміри та планування. Але в нього, напевно, доведеться вносити зміни, підлаштовуючись під рельєф і форму вашої ділянки, його розташування щодо сторін світла, що вже є в окрузі забудови, доріг, ліній електропередачі та інших важливих особливостей.
Як розробляється генплан
Щоб генеральний план будинку було схвалено та прийнято наглядовими органами, його потрібно правильно скласти та оформити. І тому знадобиться проведення докладного аналізу території і вивчення цілого переліку документів, з допомогою яких створюється основний креслення.
Дослідження на території
Аналіз території на ділянці майбутнього будівництва включає вивчення її особливостей:
- рельєфу;
- складу ґрунту;
- глибини залягання ґрунтових вод;
- напрями переважних вітрів;
- розташування ділянки щодо сторін світла;
- його форму та площу.
Ці дані необхідні, щоб визначитися з конструкцією фундаменту, розташувати будинок найвигідніше з погляду його освітленості, зручності використання прилеглої території, збереження існуючих природних об'єктів.
Перелік необхідних документів
Перед тим, як робити генплан, плануючи забудову та благоустрій території, необхідно отримати або скласти кілька креслень.
- Ситуаційний план, на якому ділянку будівництва позначено на плані населеного пункту.
- Опорний план із позначенням вже наявних на ділянці будівель, а також комунікацій, великих рослин та інших видових об'єктів.
- Схема інженерних мереж, що пролягають через ділянку або поблизу неї для визначення точок їхнього введення в майбутні будівлі.
- Вертикальне планування ділянки – схема із зазначенням початкових та кінцевих висотних позначок у різних точках ділянки, що допомагає спланувати обсяг та характер земляних робіт, необхідність улаштування дренажних систем.
Всі ці креслення та схеми зводяться докупи, і на їх підставі створюється генплан земельної ділянки. До нього складається пояснювальна записка з усіма технічними даними, що стосуються розмірів території та плями забудови, способів підключення до комунікацій, робіт з благоустрою тощо.
На графічній частині генплану вказується обраний масштаб, сторони світла, експлікація всіх об'єктів та їх техніко-економічні показники – власна площа та частка площі всього ділянки.
Корисне відео
Що врахувати при складанні генплану
Існує чимало норм і обмежень щодо розташування будівель та інших об'єктів на земельній ділянці, при недотриманні яких при складанні генплану дозвіл на будівництво не буде надано. Ці обмеження – не забаганка наглядових органів. Вони необхідні для пожежної безпеки, дотримання санітарних норм та зручності не лише власників ділянки, а й їхніх сусідів.
Червоні лінії
Червоними лініями називають межі, за які не можна виступати під час будівництва будівель. Вони створюють необхідний відступ від меж ділянки та вже існуючих об'єктів.
Наприклад, від дороги до кордону забудови відстань має бути не менше 5 метрів, а від будинку чи іншої будівлі до кордону із сусідньою ділянкою – не менше 3 метрів. Це вимога санітарних та пожежних норм.
Також генплан будівництва має враховувати відступи від магістральних ліній інженерних комунікацій – газопроводів, ліній електропередач. Що цілком зрозуміло: не можна копати котлован там, де проходить газова чи водопровідна труба або будувати будинок просто під повітряною лінією ЛЕП. Поблизу таких об'єктів навіть садити високі дерева не можна.
Особливості рельєфу
На ділянках з вираженим ухилом або рельєфом будинок вигідніше розташовувати на піднесеному місці, захищаючи фундамент від талих, дощових та ґрунтових вод. Водночас не можна забувати про зручність під'їзду та розташування інших будівель. Якщо виконати всі умови неможливо, заздалегідь планується вирівнювання ділянки, будівництво дренажної системи, зміна конструкції фундаменту або додаткова гідроізоляція.
Комунікації
Перед тим як створити генплан, вивчаються схеми існуючих інженерних споруд та мереж, що проходять поряд з ділянкою. Побудови на ньому розміщуються так, щоб провести в будинок світло, газ, воду та зв'язок без зайвих витрат і найкоротшим шляхом. Для цього потрібно знати не лише розташування магістралей, а й глибину їхнього залягання, потужність, умови підключення.
Санітарні та пожежні норми
Окрім будинку на ділянці планується будівництво та інших будівель, а також облаштування майданчиків, доріжок, озеленення території. Тут господареві землі дається велика свобода, але все ж таки з дотриманням пожежних і санітарних норм. Вони залежать від матеріалу, з якого збудовано будинки, призначення земельних ділянок (населений пункт, садове товариство тощо), місцевих законів.
У населених пунктах основні вимоги такі:
- відстань від будинку до вигрібної ями, туалету, сміттєвого майданчика або скотарні – не менше 20 м;
- відстань між цими об'єктами та джерелом води (колодязь, свердловина) – 15-30 м залежно від типу ґрунту;
- від будинку до лазні – 5-8 м;
- від гаража та інших господарських будівель до сусіднього паркану – щонайменше 1 м тощо.
Сторони світу
Складаючи генеральний план будівництва, не зайвим буде подумати про власну зручність та здоров'я, «розгорнувши» будинок так, щоб у нього потрапляло якнайбільше природного світла. Для цього вікна житлових приміщень орієнтують на схід чи південь. Таке рішення дозволить відчутно заощаджувати на електроенергії.
Влітку найкомфортніше відпочиватиме на терасі, що виходить на північ або північний схід. А якщо сам будинок посунути ближче до північного кордону, то він даватиме менше тіні на сад чи город.
Корисне відео
Висновок
Генеральний план – це перший документ, необхідний для отримання дозволу на будівництво будинку. Він допоможе правильно розмістити його на ділянці, не порушуючи жодних норм та обравши найзручніше місце. Знаючи, що таке генплан земельної ділянки, які вимоги до неї пред'являються і як її оформлювати, можна зробити цей документ у фотошопі чи іншій комп'ютерній програмі самостійно, попередньо отримавши топографічну зйомку місцевості та схему інженерних комунікацій.
